Если у вас имеется финансовая возможность погашать сразу несколько ипотечных кредитов, вы можете заключить несколько договоров и выплачивать их одновременно. Однако это требует сложного процесса согласования и не всегда приводит к одобрению со стороны банков.
23.05.22 —> 21.6k 0 Поделиться
Ирина Калимулина Эксперт по финансовым услугам
Высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru Открыть профиль
Можно ли выплачивать две ипотеки одновременно, оформить вторую или даже третью. Рассмотрим ситуацию, когда заемщик планирует приобрести несколько объектов и рассматривает возможность оформления нового кредита при еще действующем первом. Инструкция и объективная оценка этой возможности представлены на Бробанк.ру.
Можно ли оформить две ипотеки
По закону нет прямых ограничений на количество ипотечных кредитов, которые может оформить заемщик. Теоретически он может выплачивать любое количество кредитов одновременно, при условии достаточной финансовой способности.
Аналогично, нет ограничений на количество объектов недвижимости, которые можно приобрести по одному кредитному договору. Таким образом, теоретически вы можете приобрести две квартиры в рамках одной ипотеки.
Покупка двух квартир в рамках ипотеки
Стандартный процесс оформления ипотечного кредита предполагает приобретение одного объекта недвижимости, который страхуется и на который накладывается обременение. В случае просрочек банк может изъять и продать недвижимость для покрытия
- Если случится, что банк одобрит две ипотеки одновременно, по каждой из них будет объявлена отдельная сумма, в пределах которой можно искать подходящий объект. Эти суммы могут различаться: например, одна ипотека на 5 млн рублей, другая на 4 млн.
- Затем заемщик начинает поиск жилья. При выборе первичного рынка следует ориентироваться только на объекты, аккредитованные банком (полный список и карта на сайте банка). Для каждой квартиры необходим свой пакет документов, и каждая квартира оценивается отдельно.
- Документы по квартирам заемщик предоставляет на юридическую проверку. Если банк не находит недочетов, он выдает окончательное одобрение.
- В результате заключаются два кредитных договора, и заемщик выплачивает обе ипотеки одновременно.
Каждый договор является самостоятельным, не зависящим от другого. Они могут иметь разные суммы, сроки и условия. Квартиры могут быть приобретены у разных продавцов и иметь различный статус — готовое жилье или строящееся, первичный или вторичный рынок.
Каждую квартиру необходимо страховать, и они служат залогом. Страхование объектов нужно продлевать ежегодно. Обременение с недвижимости снимается после полной выплаты ипотеки. Возможно также досрочное погашение одной ипотеки, в то время как другую продолжают выплачивать.
Обращение в один или несколько банков
Теоретически можно взять две ипотеки как в одном, так и в разных банках, так как каждая сделка является самостоятельной. В рамках одного банка это проще сделать, хотя они ставят высокие требования к заемщику и его платежеспособности.
Если обратиться в разные банки, они могут не узнать о других кредитах, что упростит получение одобрения. Главное — действовать одновременно. Например, можно подать заявки в несколько банков онлайн, получить положительные решения и продолжить оформление по двум из них.
Важно реалистично оценить свою платежеспособность. Погашение двух ипотечных кредитов одновременно — значительная финансовая нагрузка. Не стоит брать на себя слишком много обязательств, чтобы избежать проблем в будущем.
Законодательно не запрещено оформление двух ипотек в разных банках. Также нет обязательства сообщать о намерении взять несколько кредитов одновременно.
Оформление второй ипотеки при наличии первой
Если у вас уже есть действующий ипотечный кредит, но возникла необходимость во втором, это также возможно, но есть свои особенности.
Можно обратиться как в тот же банк, так и в другой, выбирая наилучшие условия. Важно, что при рассмотрении заявки на вторую ипотеку банк учитывает наличие у вас текущего кредита.
Требуется анализ вашей платежеспособности — способны ли вы справляться с двумя кредитами и другими расходами. При условии стабильного дохода и отсутствии других финансовых обязательств одобрение вполне реально.
Основной критерий — ваша платежеспособность!
Ключевым моментом в обоих случаях является ваша финансовая способность. Если вы планируете брать и выплачивать две крупные ссуды одновременно, ваше финансовое положение должно быть максимально стабильным.
Например, выплачивая две ипотеки на общую сумму 10 млн рублей на 15 лет под 9% годовых, вам придется отдавать каждому банку по 100 000 рублей в месяц. В крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург, суммы могут быть значительно выше.
Для увеличения шансов на одобрение второй или двух ипотек сразу обязательно подтвердите все источники дохода вашей семьи документально. Постарайтесь внести как можно больший первоначальный взнос, это повысит вашу надежность перед банком. Также рассмотрите возможность использования льготных программ ипотечного кредитования с более низкими процентными ставками.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли погасить первую ипотеку досрочно и сразу взять вторую?
Да, нет препятствий для этого. После полного погашения первого кредита получение второй станет проще, так как требования к платежеспособности могут быть снижены.
Можно ли взять вторую ипотеку в Сбербанке?
Вы можете подать заявку на вторую ипотеку, даже если первая еще не выплачена, Сбербанк не оговаривает запрет на это. Однако решение может быть разным, включая отказ.
Можно ли использовать материнский капитал при оформлении двух ипотек?
Для каждой квартиры заключается отдельная сделка. Материнский капитал можно использовать только по одной из них.
Что делать, если трудно погасить две ипотеки одновременно?
Обратитесь в банк или кредитора с заявлением о реструктуризации или кредитных каникулах. В случае финансовых затруднений банк готов идти на встречу.
Реально ли оформить ипотеку в двух банках одновременно?
Теоретически это возможно, особенно если сделки проводятся параллельно и банки не взаимодействуют между собой. Информация о кредите появляется в кредитной истории примерно через две недели после заключения договора.
Как это возможно?
Накопить достаточно для одного ипотечного кредита уже является значимым достижением. Однако существуют ситуации, когда две ипотеки необходимы одновременно — это значительный финансовый вызов, который возможно преодолеть. Если вы сможете убедить кредитора в своей способности справиться с этим, владение двумя ипотеками становится законным и возможным.
Можно ли иметь несколько ипотечных кредитов одновременно?
Если вы способны обеспечить их надежное погашение, то можете иметь несколько ипотечных кредитов — будь то два, три или даже портфель недвижимости.
Это имеет смысл, так как недвижимость может служить разным целям, что отражается в разнообразии ипотечных продуктов. Например, вы можете владеть жильем, сдавать его в аренду, иметь дом для отдыха или помочь члену семьи приобрести жилье. Для бизнеса может понадобиться коммерческая недвижимость.
Важно помнить, что наличие более двух ипотек может быть сложным. При подаче заявки на второй ипотечный кредит вам необходимо доказать целесообразность владения вторым жильем и указать, какое из них является вашим основным местом жительства.
Это главное условие, чтобы избежать высоких ставок и депозитов, связанных с сдачей недвижимости в субаренду, что категорически не разрешается кредиторами.
Какие критерии приемлемости для получения второй ипотеки?
Критерии для получения второй ипотеки не отличаются от тех, которые вам необходимо было удовлетворить для получения первой. Вам потребуется предоставить доказательства своего дохода и статуса занятости, а также информацию о ваших долгах и ежемесячных расходах. Кредитор также оценит ваш кредитный рейтинг.
Подробнее о критериях для получения ипотеки можно узнать здесь: Факторы, которые необходимо учитывать при подаче заявки на ипотеку.
Одним из основных критериев, которые интересуют вашего кредитора, является соотношение вашего долга к вашему доходу. Это обеспечивает, что вы способны позволить себе дополнительные ежемесячные платежи помимо текущей ипотеки.
Рассмотрим пример: если ваш ежемесячный доход составляет 240 000 рублей, а платежи по ипотеке — 55 000 рублей, то ваше соотношение долга к доходу составит около 23%. Это здоровое соотношение, к которому стоит стремиться. Если вы можете позволить себе платить не более 25% от вашего дохода на долги, то у вас будет больше возможностей для выбора ипотечных предложений.
Если вы покупаете вторую недвижимость с целью сдачи в аренду, кредитор также учтет возможность погашения ипотеки на основе арендной платы, которую вы планируете взимать, и ее соответствия рыночной стоимости.
Дополнительные расходы при второй ипотеке
- Возможно, потребуется более высокий первоначальный взнос.
- Если при покупке первого дома вы можете обойтись первоначальным взносом в 5%, то для второй недвижимости потребуется как минимум 15% или даже больше для арендных объектов. Нормой считается взнос не менее 25% для первой недвижимости, приобретаемой с целью сдачи в аренду.
Повышение шансов на одобрение второй ипотеки
Учитывая дополнительные расходы и препятствия, с которыми вы можете столкнуться, полезно знать, как повысить свои шансы на одобрение второй ипотеки.
- Погасите долги с высокими процентами и кредитные карты.
- Улучшите свой кредитный рейтинг.
- Накопите больший первоначальный взнос, особенно если речь идет о недвижимости для аренды.
Можно ли иметь две ипотеки на одну
Перезакладывание ипотеки отличается от повторного взятия кредита под залог недвижимости. В первом случае вы выплачиваете текущий ипотечный кредит и берете новый, возможно, чтобы получить выгодные условия и освободить часть капитала.
Преимущества и недостатки перезакладывания
Если вы берете вторую ипотеку у того же кредитора, вы избегаете некоторых потенциальных расходов и проблем, таких как комиссии за досрочное погашение и оценочные изыскания.
Однако, если ваше финансовое положение ухудшилось с момента первоначального кредита, новая ипотека не гарантирует лучшие процентные условия.
Если вам нужны средства на ремонт или для приобретения недвижимости с целью сдачи в аренду, стоит рассмотреть промежуточный кредит или кредит на развитие, так как они могут быть более безопасными вариантами.
Когда может понадобиться вторая ипотека
Решение о взятии второй ипотеки принимается индивидуально, и никто не обязывает вас к этому шагу. За исключением определенных льготных программ, второй ипотечный кредит можно получить как после полного погашения первого, так и до этого момента:
- Родители могут взять вторую ипотеку для покупки жилья для своих детей.
- Дети могут взять вторую ипотеку для перевозки родителей ближе к себе или смены их жилья.
- Люди могут решить улучшить свои жилищные условия или разъехаться после развода.
- Кто-то может захотеть приобрести дачу или гараж.
При таких обстоятельствах важно тщательно оценить все аспекты, прежде чем обращаться в банк.
Если вам нужно приобрести дополнительную недвижимость, а ваша первая ипотека еще не погашена, второй кредит может стать вариантом, но учтите, что банк проведет строгую оценку вашей платежеспособности.
Критерии оценки заемщика
Банк принимает решение на основе вашей финансовой устойчивости. Перед подачей заявки стоит тщательно проанализировать ваши доходы, расходы и планы на будущее, чтобы быть уверенным в своей способности управлять новым кредитом.
- Господдержка. Льготная программа может предложить выгодные условия для улучшения жилищных условий. Однако не все программы поддержки допускают рефинансирование, поэтому клиенты могут обратиться в банк за новым кредитом, чтобы не упустить возможность.
- Смена места жительства. Переезд может потребовать дополнительных финансовых затрат на новое жилье, которые можно покрыть с помощью ипотеки.
- Изменение формата жилья. Если вы реш
- Одним из ключевых критериев, которые оценивает банк, является ваша стабильность в трудовой деятельности и общий стаж работы, что подтверждает стабильный источник дохода. Тем не менее, банк не в курсе ваших долгосрочных карьерных планов, в отличие от вас. Может ли ваше текущее место работы привести к повышению или индексации зарплаты? Можете ли вы рассматривать возможность ухода? Будьте честны с собой, достаточно ли вашего дохода для покрытия обоих ипотек, учитывая, что недогон доходов за инфляцией может создать серьёзные проблемы в будущем.
- Оценка доходов банком включает в себя проверку их достаточности для оплаты текущих обязательств и дополнительных кредитных обязательств. Но только вы знаете о потребностях в покупке автомобиля или оплате учёбы ребёнка. В период ипотеки могут возникнуть новые обстоятельства, от появления детей до открытия собственного бизнеса. Принимая решение взять второй кредит, не имея достаточного финансового запаса, вы рискуете снизить уровень жизни своей семьи или оставить ваши планы лишь на бумаге.
- Банк учитывает вашу кредитную историю, которая изменится при взятии новой ипотеки. Повышение финансовой нагрузки при взятии крупного жилищного кредита приведет к снижению кредитного рейтинга, даже если вы будете чётко выполнять все свои финансовые обязательства. Это происходит из-за наличия у вас уже значительных долгов. Если вы планировали приобрести бытовую технику, съездить в отпуск или сделать ремонт и взять на это потребительский кредит, возможно, стоит решить свои текущие финансовые вопросы, прежде чем брать новый жилищный кредит.
Если у вас есть стабильное место работы, хороший уровень дохода, небольшая кредитная нагрузка и средний возраст, позволяющий взять максимально долгосрочную ипотеку, наличие уже действующего жилищного кредита не является препятствием для получения второго. Тем не менее, отказы возможны.
Причины отказа от банка
Все заявки на кредиты, включая ипотечные, тщательно анализируются. Банковский скоринг – это математическая модель, автоматически отклоняющая заявки, которые не соответствуют базовым требованиям: возраст заемщика, наличие регистрации по месту жительства, достаточный стаж и доход, а также текущая кредитная нагрузка.
Оцениваются предоставленные вами данные и открытая часть вашей кредитной истории, содержащая информацию о всех ваших кредитах и других обязательствах, а также о том, насколько регулярно вы их погашали. Заявки на второй жилищный кредит при наличии невыплаченного первого рассматриваются особенно тщательно. Решение будет положительным, если доходы потенциального заемщика стабильны, и второй кредит не превышает допустимой кредитной нагрузки. Однако в случае граничных значений отказы могут быть вызваны:
- Недостаточным или нестабильным доходом. Постоянная смена мест работы и большая кредитная нагрузка могут стать причиной отказа.
- Плохой кредитной историей. Если у вас есть много просроченных платежей по текущему ипотечному кред
- Ипотечные кредиты имеют свои особенности, которые важно учитывать при планировании финансовых решений.
- Возможность привлечения созаёмщиков может значительно улучшить вашу кредитную историю и увеличить шансы на одобрение заявки.
- ваша профессиональная сфера;
- наличие иждивенцев и детей;
- информация о вашей кредитной истории.
После тщательного скоринга специалист банка оценит ваши данные и сообщит о решении по вашей заявке.
Не забывайте, что каждый запрос в банк фиксируется в БКИ (бюро кредитных историй), и несколько неудачных попыток могут негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг.
Таковы правила, установленные банковской системой для заемщиков.
Запрос в БКИ — важный момент в процессе получения кредита
Давайте разберемся, что такое бюро кредитных историй. Сегодня существует 25 различных БКИ, и разные банки могут обращаться в разные из них. Реестр всех БКИ ведет Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ). Чтобы узнать свою кредитную историю, вам нужно:
- сделать запрос в ЦККИ через банк, выдавший вам кредит, и узнать, в каком БКИ хранятся ваши данные;
- обратиться в соответствующий БКИ за кредитным отчетом, следуя инструкции, размещенной на их сайте;
- помните, что один запрос в год является бесплатным, а последующие — платными.
Теперь вернемся к основному вопросу. Если ваш доход позволяет вам взять обе ипотеки, то дальнейшая информация может быть неактуальной. Однако в случае, если ваш официальный доход ограничен или не всегда подтверждается, возникают вопросы. Можно ли иметь две ипотеки одновременно, если вы планируете взять два кредита одновременно и ваш доход недостаточен для обоих? Посмотрим на общий порядок выдачи ипотеки, который соблюдают все банки:
- предварительное одобрение заявки;
- оценка недвижимости;
- повторное рассмотрение заявки с запросом в БКИ;
- выдача кредита.
Очевидно, что если вы берете два кредита в разных банках, которые используют разные БКИ, второй банк может не узнать о вашем первом кредите. Но в договоре с банком есть пункт о снижении вашей кредитоспособности, что может стать поводом для проблем, если вы не уведомите второй банк о первом кредите. В таком случае банк может потребовать немедленного возврата кредита. Однако при своевременных выплатах такая ситуация маловероятна.
Также возможна задержка выдачи второго кредита после запроса в БКИ. Сложности такого подхода включают:
- необходимость выбора банков, не использующих одно БКИ;
- ограничения в выборе банков;
- возможность менее выгодных условий кредитования;
- непредсказуемость получения второй ипотеки при наличии первой.
Таким образом, выгодные предложения по ипотечным кредитам могут оказаться недоступными из-за различных ограничений, несмотря на возможность получения финансирования на второе жилье.
Когда нужна помощь в получении ипотеки
Информация о том, как получить одобрение на две ипотеки и какие подводные камни могут поджидать вас, не всегда доступна в открытом доступе.
- Передача профессии ипотечного брокера на рынок услуг произошла недавно, и многие по-прежнему относятся к ней скептически, полагая, что справятся сами. Тем не менее, опытные кредитные брокеры могут предложить вам значительные выгоды. Важно обращаться только к проверенным специалистам.
- Компания «Ипотекарь» в Санкт-Петербурге специализируется на оказании помощи при получении ипотеки для тех, кто планирует приобрести жилье в Северной столице с использованием кредита. Обращайтесь в «Ипотекарь», если вы:
- Ищете лучшие условия для двух ипотечных кредитов одновременно;
- Хотите избавиться от бумажной волокиты;
- Нуждаетесь в стопроцентном одобрении от банка;
- Ваша ситуация требует индивидуального подхода.
- Компания «Ипотекарь» — это ответственная организация с опытными сотрудниками. Если вам необходима помощь с оформлением двух ипотек, обращайтесь в «Ипотекарь» с уверенностью в положительном результате!
Можно ли оформить вторую ипотеку
Ипотека представляет собой долгосрочные отношения с банком, в течение которых может произойти множество изменений, например, расширение семьи за счет рождения ребенка. Часто это ведет к необходимости увеличения жилплощади, и заемщики начинают рассматривать варианты второй ипотеки до полного погашения первой.
Что следует учитывать?
Любой банк стремится к расширению своей клиентской базы, но оформление второй ипотеки представляет для банка высокий риск, поэтому данные заемщика будут рассматриваться особенно внимательно.
Прежде чем принять решение об оформлении второй ипотеки, необходимо тщательно оценить свою платежеспособность на протяжении длительного времени, так как наличие второго кредита значительно увеличивает финансовую нагрузку. Отсутствие просрочек по текущему кредиту является необходимым условием для успешного одобрения второй ипотеки.
Критерии доступности второй ипотеки
Законодательно не запрещено оформление нескольких кредитов для одного физического лица, включая ипотечные, но важно учитывать следующие аспекты:
- Платежеспособность: оформление второй ипотеки возможно, если ежемесячные выплат
- Анкета-заявление, где указываются основные данные будущего заемщика, информация о составе семьи, ежемесячный доход и другие важные сведения;
- Подтверждение дохода (2-НДФЛ или справка по форме банка, которую можно найти на официальном сайте или получить в ближайшем отделении банка);
- Подтверждение наличия первоначального взноса;
- Заверенная копия трудовой книжки с записью о текущем месте работы;
- В определенных случаях банк может потребовать справку о несуществующих задолженностях по текущему кредиту, однако чаще всего банки проверяют эту информацию, обращаясь в кредитные бюро.
Важно помнить! Некоторые банки устанавливают ограничения на общий размер действующих обязательств заемщика; эти условия стоит уточнить в конкретном кредитном учреждении.
Заявка может быть заполнена в любом отделении банка или оформлена онлайн на официальном сайте. Специалист банка проверяет предоставленные документы, связывается с клиентом и работодателем для уточнения информации. Затем принимается решение о возможности выдачи кредита.
ПАО Сбербанк предлагает дополнительную услугу подачи электронной заявки, которая позволяет получить одобрение и загрузить документы для оценки недвижимости без посещения офиса.
Шансы на одобрение
Все заявки рассматриваются индивидуально банковским учреждением. В некоторых случаях для снижения рисков банк может предложить второй ипотечный кредит по более высокой процентной ставке или сократить срок кредитования. В условиях жесткой конкуренции между банками у заемщика, имеющего достаточные средства для первоначального взноса и доказательства высоких доходов, есть высокие шансы на одобрение второй ипотеки без погашения текущего кредитного обязательства.
Как увеличить шансы?
Для повышения вероятности одобрения второго кредитного договора можно представить документы, подтверждающие дополнительные источники дохода, например, арендные договоры недвижимости, не заложенной в банке, или привлечь созаемщиков для учета совокупного дохода.
Также для уменьшения рисков банка клиент может предложить собственное имущество в качестве залога.
Действия при отказе
Если заявка на второй ипотечный кредит была отклонена, заемщик может:
- Для ускорения процесса оценки финансовой состоятельности заемщика рекомендуется обращаться в банк, с которым уже заключен первоначальный ипотечный договор. Банк проведет анализ истории сотрудничества с клиентом, оценит риски и примет решение на основании собранной информации в короткие сроки. Также надежным клиентам могут быть предложены льготные условия по процентным ставкам.
Если банк откажет в выдаче кредита, стоит рассмотреть возможность подачи заявки в другие финансовые учреждения, так как каждый банк имеет собственные критерии оценки потенциальных заемщиков. Кроме того, условия кредитования в других банках могут быть более выгодными.