Права и обязанности совместного проживания собственников жилых помещений

ЖК РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Рассмотрение перспектив и рисков споров в суде общей юрисдикции, связанных со статьей 31 ЖК РФ

1. Членами семьи собственника жилого помещения признаются его супруг(а), дети и родители, проживающие с ним. Также могут быть признаны членами семьи нетрудоспособные иждивенцы и в определённых случаях другие родственники, если они вселены собственником.

2. Члены семьи собственника имеют равные права с ним на пользование жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением. Они обязаны использовать помещение по назначению и поддерживать его в надлежащем состоянии.

3. Дееспособные члены семьи собственника несут совместную ответственность с ним за обязательства по использованию жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением.

(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших равные права с собственником на момент приватизации, если иное не установлено законом или договором (ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

4. После прекращения семейных отношений собственником жилого помещения, бывший член семьи теряет право на его использование, если иное не предусмотрено соглашением. В определённых случаях суд может решить сохранить это право на определённый срок, если бывший член семьи не может обеспечить себя другим жилым помещением.

5. Право бывшего члена семьи на использование жилого помещения прекращается по истечении срока, установленного судом, если иное не предусмотрено соглашением. Право также прекращается при утрате собственником права собственности на помещение или по решению суда, если отпали основания для его сохранения.

6. Бывший член семьи, пользующийся жилым помещением по решению суда, сохраняет свои права, обязанности и ответственность согласно настоящей статье.

Информация о внесенных изменениях:

Федеральным законом от 24 апреля 2008 года № 49-ФЗ внесены изменения в часть 3 статьи 31 настоящего Кодекса, которые вступили в силу с 1 сентября 2008 года.

3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут совместную ответственность с собственником за обязательства, связанные с использованием этого жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением.

ГАРАНТ:

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ положения части 4 статьи 31 настоящего Кодекса не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, если они имели равные права на его использование в момент приватизации, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

4. После прекращения семейных отношений право на использование жилым помещением бывшего члена семьи собственника не сохраняется, если иное не определено соглашением. Однако суд может сохранить это право на определенный срок, учитывая обстоятельства дела и интересы сторон.

ГАРАНТ:

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса и статьей 34 Семейного кодекса имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью.

5. После истечения срока, установленного судом для использования жилым помещением, соответствующее право прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между сторонами или решением суда.

6. Бывший член семьи собственника, использующий жилое помещение по решению суда, несет обязанности и имеет права в соответствии с положениями настоящей статьи.

7. Гражданин, использующий жилое помещение по соглашению с собственником, несет обязанности и имеет права в соответствии с условиями данного соглашения.

Права и обязанности членов семьи собственника жилья: возникновение и прекращение

29 апреля Федеральная палата адвокатов РФ провела новый образовательный вебинар для адвокатов. Цикл лекций открыла профессор Департамента частного права, академический руководитель магистерской программы НИУ «ВШЭ» «Адвокат по гражданским и уголовным делам», доктор юридических наук Ирина Емелькина, которая рассказала о применении новых обязательственных конструкций в спорах между собственником жилья и членами его семьи.

В начале своего выступления она подчеркнула, что с изменениями в Гражданский кодекс РФ в 2015 году были введены новые правовые концепции: астрент (судебная неустойка) и заверения гарантии. Эти институты до сих пор активно изучаются юристами и юридическими практиками. В первую очередь они нацелены на деловую среду, однако их также рекомендуется использовать для защиты жилищных прав, в дополнение к уже существующим инструментам гражданского и жилищного законодательства.

Особое внимание было уделено статье 308.3 ГК РФ, согласно которой суд может наложить штраф в пользу кредитора в случае невыполнения должником своих обязательств. Лектор пояснила, что Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 24 марта 2016 года № 7 подтвердил, что астрент может применяться не только при исполнении судебного решения, но и при негаторном иске. Этот механизм широко используется в спорах, связанных с правами на земельные участки.

Второй новой конструкцией являются заверения об обязательствах (ст. 431.2 ГК РФ), включая те, которые касаются прав граждан на жилое помещение. Лектор отметила, что нотариальное сообщество поддерживает данную конструкцию в защите прав приобретателей жилой недвижимости, особенно если право на проживание в жилом помещении сохраняется у бывших членов семьи продавца. В гражданско-правовые договоры, касающиеся отчуждения жилья, включаются пункты, гарантирующие юридическую чистоту сделки как для продавца, так и для третьих лиц (членов его семьи). Спикер подчеркнула, что за недостоверную информацию в этом случае убытки могут быть взысканы не только с продавца, но и с третьих лиц, предоставивших заверения.

Ирина Емелькина отметила, что в последние десятилетия вопросы, касающиеся прав членов семьи собственника жилья, порождали много проблем. Государство по-разному трактовало положения о правах этих лиц. Например, в 1994 году, при принятии ГК РФ, ст. 292 гласила, что члены семьи имеют равные с собственником права на проживание в жилье. Это право также передавалось по наследству, что привело к негативным последствиям для приобретателей жилой недвижимости.

С введением нового Жилищного кодекса РФ права членов семьи собственника жилья при отчуждении помещения изменились. Согласно новой редакции ст. 292 ГК РФ права пользования у членов семьи продавца не сохраняются. Тем не менее, ЖК РФ закрепил, что лица, прожившие в жилом помещении с нанимателем на момент приватизации и имевшие право на приватизацию, сохраняют бессрочное право пользования жильем. Это решение не устранило проблемы для добросовестных приобретателей.

Спикер подчеркнула, что в российском законодательстве права членов семьи собственника жилья не определены как вещное право, в то время как за границей они рассматриваются как личные сервитуты.

Согласно действующему законодательству, статус членов семьи собственника жилого помещения определяется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации. В связи с недостаточной ясностью регулирования этих отношений, в 2009 году Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление № 14 от 2 июля, где попытался детализировать правовые аспекты, касающиеся прав членов семьи собственника жилья, включая бывших членов.

Преподаватель отметила, что в разрешении таких споров суды часто прибегают к судейскому усмотрению. Различные судебные инстанции могут по-разному трактовать вопрос о праве бывших членов семьи собственника на проживание в жилом помещении: одни сохраняют это право, другие отказывают в нем. Ключевым аспектом является наличие достаточных доказательств. Ирина Емелькина подчеркнула, что Конституционный Суд РФ неоднократно подчеркивал необходимость учитывать баланс интересов при разрешении подобных споров.

Особое значение имеет статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которая устанавливает бессрочное право проживания членов семьи собственника, включая бывших членов, имевших равные с нанимателем права на момент приватизации и выразивших согласие на приватизацию, но не воспользовавшихся этим правом. Эта норма защищает права указанных лиц, однако может создавать трудности для новых собственников жилья.

Ирина Емелькина разъяснила, что согласно статье 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруги, дети и родители. Другие родственники, включая нетрудоспособных иждивенцев и, в особых случаях, иных граждан, могут быть признаны членами семьи собственника, если были вселены им в качестве таковых. Пленум Верховного Суда РФ добавил, что достаточно доказать факт совместного проживания данных лиц с собственником в жилом помещении для их признания членами его семьи (Постановление № 14). Кроме того, суд должен установить волеизъявление собственника относительно вселения таких лиц.

Преподаватель отметила, что при рассмотрении подобных вопросов возникает проблема: если члены семьи собственника проживают в жилом помещении, а собственник отсутствует, применяются ли нормы о правах членов семьи на проживание? В соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса РФ — да. В данном случае нормы Жилищного кодекса РФ являются специальными и не могут исключить применение положений Гражданского кодекса РФ.

Также была затронута тема прав и обязанностей членов семьи собственника жилья, которые могут быть установлены соглашением между ними. Преподаватель подчеркнула, что дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи совместно с собственником несут ответственность за обязательства, связанные с использованием жилого помещения, если иное не установлено соглашением. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ при прекращении семейных отношений с собственником бывшему члену семьи не сохраняется право пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением, определяющим порядок пользования жильем в таких случаях. Это правило, по словам Ирины Емелькиной, является диспозитивным. Соглашение может быть заключено как до, так и после прекращения семейных отношений (например, при заключении брака).

Согласно выступлению спикера, важно помнить, что права члена семьи собственника, включая бывшего члена, прекращаются при переходе права собственности на данное жилое помещение к другому лицу (п. 5 ст. 31 ЖК РФ). «Этот момент фактически лишает бывших членов семьи их прав. Все рассуждения о возможности сохранения этих прав на основе соглашения оказываются бесполезными из-за акта свободного и неограниченного отчуждения имущества владельцем», — отметила Ирина Емелькина. Если бывший член семьи не согласится освободить переданное помещение добровольно, новый владелец вправе требовать его выселения через суд.

В заключение спикер проанализировала судебную практику по спорам данной категории.

Правовое положение бывших членов семьи собственника

Право пользования жилым помещением возникает у указанных граждан наравне с его собственником, если не предусмотрено иное.

Согласно действующему законодательству, гражданин может получить право пользования жилым помещением по различным основаниям, таким как договор пожизненного содержания с иждивением, завещательный отказ или как член семьи собственника.

Статья 31 Жилищного кодекса определяет, что родители, дети и супруги являются членами семьи собственника жилого помещения, если они проживают с ним в этом помещении.
Право пользования жилым помещением возникает у этих граждан наравне с его собственником, если не предусмотрено иное.
В таких случаях помещение должно использоваться членами семьи собственника в соответствии с его назначением, а они обязаны заботиться о его сохранности.

В настоящее время возникает острая необходимость в защите жилищных прав собственников при разрыве или ухудшении семейных отношений.
Толкование законодательства о жилище определяет членов семьи как:
— лиц, связанных родственными узами (супруги, родители и дети), проживающих с владельцем;
— или граждан, принятых в семью собственника как члены.

Для понимания правовых основ прекращения права пользования жилым помещением необходимо четко определить основания приобретения этого права.

Термины «семья», «член семьи» и «бывший член семьи» имеют разные юридические значения в различных сферах права.

КТО ТАКОЙ БЫВШИЙ ЧЛЕН СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА

Фраза «бывший член семьи собственника» буквально отсутствует, но имеется ссылочная норма в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, согласно которой, если семейные отношения с владельцем жилого помещения завершены, то право пользования этим помещением бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если не предусмотрено иное соглашением между владельцем и бывшим членом его семьи.

Читайте также: Сотрудники полиции решили провести досмотр

`Большой энциклопедический словарь` определяет члена семьи как лицо, имеющее права и обязанности на основе семейных отношений.
Исходя из этого определения, можно заключить, что «бывший член семьи» — это лицо, с которым завершены семейные отношения.

ПРЕКРАЩЕНИЕ СЕМЕЙНЫХ ОТНОШЕНИЙ С ЮРИДИЧЕСКОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ.

Как упомянуто ранее, лица, имеющие кровные связи с собственником, могут приобрести право на использование жилого помещения по нескольким основаниям: создание семьи, родственные отношения или усыновление ребенка, оставшегося без попечения родителей, на воспитание.
Следовательно, прекращение этих родственных отношений включает в себя:
1) расторжение брака;
2) отмену усыновления или прекращение опеки (попечительства);
3) прекращение родственных связей между лицами.

Остановимся на каждом из этих случаев:

1) . Согласно Статье 16 Семейного Кодекса РФ:
— Брак может быть расторгнут по решению суда в случае смерти или объявления супруга умершим;
— Брак также может быть расторгнут по заявлению одного из супругов или обоих, а также в случае, если один из супругов признан недееспособным, по заявлению опекуна.
Для полного понимания важно отметить, что смерть или объявление супруга умершим приводит к прекращению всех правоотношений, за исключением наследственных прав.

Высший суд указывает, что прекращение права использования жилого помещения бывшим членом семьи собственника напрямую связано с расторжением брака, а не с прекращением фактических брачных отношений.

Следует учитывать, что признание брака недействительным (по решению суда) также приводит к прекращению права использования жилого помещения бывшим членом семьи.

2). Усыновление ребенка или взятие его под опеку является основанием для возникновения права использования жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 143 Семейного Кодекса РФ при отмене судом усыновления соответствующие права и обязанности прекращаются. Аналогичное касается и расторжения договора об осуществлении опеки (попечительства).
3). Обсуждение прекращения родственных связей на первый взгляд может показаться неосуществимым.
Согласно Большому энциклопедическому словарю, «Родство» представляет собой связь между людьми, основанную на происхождении, которая влечет за собой определенные права и обязанности в соответствии с законодательством.
С правовой точки зрения родство может возникать не только из кровной связи.
Статьи 47 и 48 Семейного Кодекса РФ устанавливают, что права и обязанности родителей и детей основаны на установлении происхождения детей в порядке, установленном законом.
Основываясь на документах, подтверждающих факт рождения ребенка в медицинском учреждении, устанавливается материнство.

Для установления отцовства лица, не состоящего в браке с матерью ребенка, необходимо подать совместное заявление отца и матери в органы записи актов гражданского состояния.
Однако если отцовство или материнство будет оспорено в судебном порядке и суд вынесет соответствующее решение, правовые отношения между родителем и ребенком прекратятся.
Кроме того, стоит упомянуть, что один из родителей может быть лишен родительских прав по решению суда (см. статью 69 Семейного Кодекса РФ).

Статья 71 Семейного Кодекса РФ регулирует последствия лишения родительских прав, которые различаются для родителей и детей.
Если родители были лишены родительских прав, ребенок все же сохраняет право на собственность и на использование жилого помещения.
В то же время родители, лишенные родительских прав, сохраняют обязанности по отношению к ребенку, но лишаются всех прав, включая право на жилище.

Исходя из вышеизложенного, следует прийти к выводу, что принятие решения о признании члена семьи собственника бывшим возможно лишь после тщательного и всестороннего изучения правовой ситуации в каждом отдельном случае.