Штраф за незаконную постройку на своем участке как избежать и что делать

Незаконно возведенный жилой дом будет снесен за счет построивших его лиц. Кроме того, предусмотрены административные штрафы.

Жилой дом считается возведенным незаконно, если он построен на земельном участке без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил.

Необходимость получения разрешения на строительство на садовом участке отсутствует.

На данный момент для строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства разрешение не требуется, за исключением случаев, когда строительство производится с использованием денежных средств участников долевого строительства.

За незаконное строительство жилого дома предусмотрена гражданско-правовая и административная ответственность.

Незаконно возведенный жилой дом должен быть снесен или приведен в соответствие с установленными требованиями за счет построивших его лиц или правообладателя земельного участка. В случае отказа от выполнения этих действий возможно изъятие земельного участка у его собственника.

Предусмотрены административные штрафы (ст. ст. 7.1, 8.1, ч. 1, 2 ст. 9.4, ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ):

1) наложение штрафа от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 000 руб. (если кадастровая стоимость участка известна) или от 5 000 до 10 000 руб. (если кадастровая стоимость участка не определена) — за использование участка без права;

2) предупреждение или наложение штрафа от 1 000 до 2 000 руб. — за нарушение экологических требований при строительстве;

3) предупреждение или наложение штрафа от 1 000 до 2 000 руб. — за нарушение технических регламентов, проектной документации или требований стандартизации при строительстве, включая использование строительных материалов.

Если нарушения привели к отклонению от проектных параметров здания, затронули характеристики надежности и безопасности строительных объектов или создали угрозу жизни или здоровью граждан, окружающей среде, животным или растениям, предусмотрен штраф от 2 000 до 4 000 рублей.

4) За строительство объекта без разрешения на строительство, если требование о разрешении существует, налагается штраф от 2 000 до 5 000 рублей.

В случае нарушения прав других собственников в результате незаконного строительства жилого дома они могут обратиться:

— в суд с требованием о сносе самовольной постройки за счет средств застройщика при наличии нарушений прав собственников;

— в прокуратуру с жалобой на нарушение закона;

— в администрацию населенного пункта с жалобой.

Заместитель прокурора Красноперекопского района В.А. Волков

Что такое самовольная постройка и почему ее могут снести

Объект недвижимости, даже если он зарегистрирован в ЕГРН, может быть признан самовольной постройкой, если его строительство или реконструкция были проведены без соответствующих разрешений или в нарушение правового режима земельного участка (ст. 222 ГК РФ).

В случае обнаружения самовольной постройки контролирующий орган обращается в суд с требованием о полном или частичном сносе объекта самовольного строительства. Например, может быть подан иск о сносе объекта, который был построен по разрешению, но не был введен в эксплуатацию из-за выхода части здания за пределы зоны допустимого размещения. Другим примером является объект, который был надлежащим образом введен в эксплуатацию, но находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Как исчисляется срок исковой давности

На требование о сносе самовольной постройки, представляющей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, не представляющей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений, составляет три года. Этот срок начинается с момента, когда о самовольной постройке стало известно контролирующему органу (п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного

Способность органов, отвечающих за соответствие строительства стандартам, получать информацию о техническом учете и регистрации прав на спорный объект, соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, как это указано в Постановлении от 4 сентября 2012 г. № 3809/12.

В частности, эти органы имеют доступ к информационной системе Реестра единых объектов недвижимости (ИС РЕОН), которая содержит данные о характеристиках недвижимости, включая информацию об изменениях площади, зафиксированных органами БТИ. Эта информация используется для выявления случаев самовольного строительства, как указано в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 8 февраля 2022 г. по делу № А40-38143/2021.

с даты, когда уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство или реконструкцию объекта, был проинформирован;
с даты, указанной в акте приемки завершенного строительства и разрешении органа строительного надзора на ввод объекта в эксплуатацию (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 января 2022 г. по делу № А40-233269/2020, от 24 сентября 2020 г. по делу № А40-134618/2018);
с даты согласования перепланировки спорного объекта.

Например, префектуры административных округов Москвы уполномочены на выявление самовольных построек и согласование перепланировок, им предоставляется информация о площади объекта (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);

с даты, когда уполномоченный орган ДГИ или его предшественников стал осведомлен о спорном объекте.

Например, информация о спорном объекте ДГИ может быть получена с даты принятия распоряжения о перераспределении земельных участков или заключения дополнительного соглашения к договору аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 ноября 2020 г. по делу № А40-254569/2018);

с даты, когда собственник спорного объекта привлечен к административной ответственности за незаконное строительство (Определение ВС РФ от 25 декабря 2019 г. по делу № А40-116882/2017, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2022 г. по делу № А40-64597/2021);
с даты, когда орган строительного надзора стал осведомлен о сп

Что такое незаконное строительство и можно ли легализовать «самовол»?

Этот вопрос задает житель села Ребриха Андрей Иванович К.: «Я построил новый дом на месте старого (старый дом был снесен), у меня нет никаких документов на этот дом. Что мне делать, как его зарегистрировать, куда обращаться, или это будет считаться незаконной постройкой? Право на земельный участок я зарегистрировал давно».

На этот вопрос отвечает начальник Ребрихинского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Максим Кирилов:

Незаконной постройкой считается такое строение, которое возведено без необходимых согласований и разрешений, с нарушением градостроительных норм. Если нарушено предназначение земельного участка, такое строение также признают незаконным.

Не признают постройку незаконной, если на момент начала строительства не было выявлено ограничений на строительство. Также не признают строение незаконным, если владелец участка не мог знать о каких-либо ограничениях на застройку.

В большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может защитить свою постройку.

Если суд поддерживает собственника, незаконную постройку необходимо привести в соответствие с требованиями застройки, например, изменить планировку или уменьшить количество этажей.

В вашем случае возможно легализовать незаконную постройку через «дачную амнистию». Этот способ подходит для жилых и хозяйственных строений на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и для индивидуального жилищного строительства в границах населенных пунктов, независимо от даты создания такого объекта на основании правоустанавливающего документа на земельный участок технического плана, подготовленного на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в пункте 11 статьи 24 №-218-ФЗ Закона о регистрации, при условии соответствия параметрам объекта индивидуального жилого строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса.

Прежде всего, вам следует обратиться к кадастровому инженеру, который приедет для осмотра и обмера жилого дома. После получения технического плана необходимо подать документы в МФЦ для регистрации права собственности.

Согласно законодательству (пункт 4 статьи №222 Гражданского кодекса РФ), местные власти могут оказать влияние на судьбу самостроя в двух случаях:
• участок не был оформлен в собственность до начала работ, что является обязательным требованием;
• категория земель и действующие ограничения не позволяют строительство подобных объектов.

Муниципальные власти могут принять иное решение: привести незаконную постройку в соответствие с нормами и затем легализовать ее. Так

Для законодательного урегулирования незаконных строений существуют три возможных пути:
• получение официального разрешения на строительство;
• подтверждение права собственности в судебном порядке в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ;
• получение решения от градостроительно-земельной комиссии.

Легализация самовольных построек возможна лишь для владельцев участков, исключая муниципальные земли.

Иными словами, если постройка осуществлена на муниципальной земле без нарушений строительных норм, возможно ее легализовать. Однако значительные нарушения делают такую легализацию невозможной.

Для получения официального разрешения на строительство потребуются следующие документы:
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации, выдаваемые органами местного самоуправления;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• заключение экспертизы проектной документации.

Если постройка затрагивает фасад другого здания, потребуется архитектурно-градостроительное решение.

Строительный надзор принимает решение о легализации после проверки предоставленных документов. Разрешение выдается только в случае полной комплектации документации и отсутствия ошибок.

Требование 1. Жилой дом и сарай построены на огороде

Постройка жилого дома или сарая на арендованной земле или участке под огород признается самовольной, если не получено разрешение местных властей и нарушены градостроительные нормы (ст. 222 ГК, ст. 51.1 ГрК, п. 2 ст. 4, ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). Использование незаконной постройки в личных или коммерческих целях представляет собой риск: такое имущество невозможно продать, сдать в аренду или подарить. Местные власти могут потребовать снос или регистрацию объекта как недвижимости с обязанностью уплаты налога на имущество. Также возможны штрафные санкции. Чтобы избежать уплаты налога после сноса объекта, необходимо подать заявление в налоговую инспекцию (форма утверждена приказом ФНС от 24.05.2019 № ММВ-7-21/263). Объект, построенный с нарушением правил использования участка, не признается самовольной постройкой, если владелец не мог знать об ограничениях. Например, дачник построил баню с фундаментом на участке, где проходит силовой электрокабель.

Требование 2. Неуплата налога за теплицы и бани

5000 рублей – штраф за несанкционированное строительство на даче
Физические лица освобождены от уплаты налога на имущество с демонтируемых теплиц, бань, душевых, сараев (п. 1, п. 2 ст. 407 НК). Однако, если строения зарегистрированы в ЕГРН или используются в предпринимательской деятельности собственником, налог на имущество (ст. 401 НК) обязателен. Регистрацию права собственности необходимо производить только на те постройки, которые являются недвижимостью. Это означает, что объект должен быть тесно связан с землей и невозможно перенести его без ущерба (письмо Минфина от 16.04.2019 № 03-05-06-01/26864). Незаконные строения с фундаментом на дачном участке площадью более 50 кв. м облагаются налогом на имущество физических лиц. Если размер здания меньше или строение не имеет капитального основания, налог уплачивать не требуется. Например, это касается разборных теплиц, дровяных сараев, курятников без фундамента. Такие же правила действуют и для законных сооружений. При уплате налога на имущество физические лица имеют право на льготы и пониженные ставки (письмо Минфина от 23.01.2019 № 03-05-06-01/3197). Например, каждый гражданин освобождается от налога на хозяйственные постройки площадью до 50 кв. м (подп. 15 п. 1 ст. 407 НК). Пенсионеры и инвалиды I и II групп полностью освобождаются от налога (ст. 407 НК). Для жилых домов действует пониженная ставка – 0,1 процента (ст. 406 НК).

Претензия 3. Использование дачи для бизнеса

За осуществление деятельности без регистрации юридического лица грозит штраф до 2000 руб. (ч. 1 ст. 14.1 КоАП).
За нарушение срока подачи заявления о постановке на учет в налоговой инспекции предусмотрен штраф в размере 10 000 руб. (ст. 116 НК).
За ведение бизнеса без постановки на учет в налоговой инспекции штрафуется кооператив или артель в размере 10 процентов от доходов, но не менее 40 000 руб.

Как устранить нарушения и легализовать самострой

Что считать самостроем, определено в изменениях Гражданского кодекса, внесенных в 2018 году. Согласно последним поправкам, в России считается недвижимостью объект, который:

построен без необходимых разрешений, предусмотренных законом;
возводился с нарушением градостроительных норм;
находится на земельном участке, выделенном с нарушениями или на месте, где запрещено строить.

Самостроем является не редкость как в городах, так и в небольших населенных пунктах. Например, построен жилой дом на землях промышленного или сельскохозяйственного назначения, либо на участке для индивидуального строительства возведен многоквартирный дом. Еще один случай – при строительстве дома нарушены градостроительные нормы: расстояние от его жилья до соседнего составляет менее шести метров, если оба дома каменные, либо расстояние между строением и газовой трубой составляет менее семи метров.

Согласно градостроительным нормам, между двумя деревянными домами должно быть расстояние не менее 15 метров. Если сосед нарушил это правило, его постройку можно признать самостроем.

Важно, чтобы все указанные требования не нарушались в момент строительства. Если нарушения выявлены позднее, строение не может быть признано самостроем. Например, около готового дома, построенного в соответствии со всеми нормами, газовики провели магистральный трубопровод, и он оказался на расстоянии менее семи метров от жилого здания. В этом случае вина владельца строения отсутствует.

Законодательство 2018 года предусматривает еще одно исключение для владельцев строений. В документе четко указано, что собственник не считается нарушителем, если не знал о наличии ограничений. Например, человек построил дом, а потом местная администрация выяснила, что земельный участок находится в охранной зоне.

Что будет за самострой

Каждый случай самовольного строительства считается нарушением закона. До 2018 года такие дома, гаражи и сараи почти всегда уничтожались. В настоящее время судебное решение о судьбе самостроя принимается чаще всего в суде — обратиться туда может любой человек, которому мешает постройка. Суд может вынести решение о сносе объекта, но это последнее средство. Как правило, ответчику предоставляется возможность исправить положение — владелец должен доказать, что на момент строительства не знал о нарушениях, что сооружение соответствует строительным нормам, требованиям безопасности, не нарушает прав третьих лиц и экологической безопасности.

Однако бывает так, что суд обязывает владельца все же уничтожить строение. Срок зависит от типа сооружения и указывается в решении суда. В течение этого времени владелец должен снести дом, гараж или другое строение.

Если владелец не выполняет требование суда, это делают коммунальные службы, и счет за работы выставляется владельцу участка.

Иногда муниципалитет сам решает, что делать с незаконной постройкой, но у него ограниченные полномочия. Местные власти не имеют права затрагивать сооружение на государственной или муниципальной земле, за исключением случаев, когда оно представляет угрозу для жизни или здоровья людей. Администрация поселения также не может вмешиваться в частные или многоквартирные дома, даже если они являются опасными для людей.

Муниципалитет может заставить владельца снести самострой в трех случаях:

отсутствует право собственности в Росреестре;
земля относится к запрещенной категории или наложены другие ограничения на строительство;
имеется решение суда о сносе.

В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях за строительство без разрешительных документов предусмотрен штраф. В таких случаях физические лица могут быть обязаны уплатить от 2 000 до 5 000 ₽, должностные лица и индивидуальные предприниматели — от 20 000 до 50 000 ₽, юридические лица — от 500 000 до 1 000 000 ₽.

В исключительных случаях земельный участок, где расположен самострой, могут конфисковать, но только если владелец не устранит строение по требованию суда или если земля используется не по назначению или представляет угрозу для окружающей среды.

Как легализовать самовольную постройку

Законную регистрацию постройки, возведенной с нарушением, возможно осуществить. Однако это право предоставлено только владельцам земельных участков, на которых расположен дом, гараж или другое строение. Например, если участок принадлежит родителям по документам, а дети построили там дом, вопрос о легализации возникнет для владельцев участка.

Даже если участок находится в частной собственности, перед обращением в суд необходимо учитывать три важных аспекта:

разрешено ли строительство подобных объектов на вашем участке;
соответствует ли постройка градостроительным требованиям — если возможно исправить нарушения, это следует сделать;
не нарушает ли строение права других людей и не представляет угрозу для жизни и здоровья окружающих.

Если все условия соблюдены и владелец самостроя устранил нарушения в тех случаях, где это возможно, он вправе обратиться в суд с заявлением о легализации постройки. Обращение должно быть подано в суд, который действует на территории, где расположен объект недвижимости. Если стоимость объекта не превышает 50 000 ₽, обращаться следует в мировой суд, в других случаях — в районный.

В суд владельцу участка следует предоставить пакет документов, включающий:

исковое заявление;
градостроительный план участка, который можно получить в муниципальных органах;
документы, подтверждающие право собственности на землю;
квитанцию об уплате государственной пошлины;
результаты экспертизы.

Последний этап процесса строительства несомненно является наиболее важным. Чтобы официально подтвердить законность возведения здания, необходимо обратиться в специализированную организацию, занимающуюся строительно-технической экспертизой. Эксперты компании проведут осмотр строения и вынесут свое заключение. Важно, чтобы в документе было подтверждено, что объект соответствует всем градостроительным нормам, безопасен для окружающих и не вызывает спорных вопросов. Например, удостоверится, что здание не нарушает границ соседнего участка, а также выполнены все требования пожарной безопасности и санитарии, либо уменьшена его этажность.

Если участок принадлежит муниципалитету, возможно легализовать строение при условии, что оно соответствует всем необходимым требованиям, а на участке нет юридических ограничений.

После вынесения судебного решения о законности строительства, владелец имущества может обратиться в Росреестр для внесения изменений в документы, подтверждающие право собственности, и удалить отметку о статусе самостроя.

Прокурор объясняет: Прокуратура Ярославской области намерена снести незаконно возведенный жилой дом за счет его построивших. Кроме того, предусмотрены административные штрафы.

Какие санкции предусмотрены за незаконное возведение жилого дома?