Основная причина, по которой люди решают занизить стоимость недвижимости на бумаге, заключается в желании избежать уплаты налогов. Закон предусматривает исключения, когда владелец не обязан платить налог:
- продажа единственного жилья, владение которым более трёх лет;
- приватизация объекта более трёх лет назад;
- наследство или дарение недвижимости от родственников с владением более трёх лет;
- покупка после 1 января 2016 года с владением пять лет.
В остальных случаях налог все равно придется уплатить. Он рассчитывается как 13% от разницы в ценах в старом и новом договорах купли-продажи.
Пример: если квартира была куплена за 5 млн рублей в 2021 году и теперь продается за 7 млн рублей, разница составляет 2 млн рублей. Налог на доходы придется уплатить с этой суммы — 260 000 рублей.
Чтобы избежать уплаты налогов, продавцы часто используют схемы с занижением стоимости, оформляя их через договоры купли-продажи и на неотделимые улучшения. В первом указывается сниженная цена, а остальная часть суммы — во втором. Договор на неотделимые улучшения не регистрируется в Росреестре, что делает его невидимым для государственных органов.
«Долгое время люди безнаказанно использовали такие схемы, не считаясь с законом, и ФНС проводило мало проверок. Однако за последние три года ситуация изменилась. Государственный план пополнения бюджета ставит перед ФНС определенные задачи и предоставляет эффективные инструменты для выявления незаконных сделок», — отметила Ригина Гордеева, эксперт агентства недвижимости Etagi Prime.
Какие риски несут участники сделки
Люди часто не осознают, что такие махинации могут обернуться проблемами, включая признание сделки недействительной.
«Существует множество оснований для признания сделки недействительной, таких как банкротство продавца, судебные претензии родственников, неразделенные доли прежних собственников, совершение сделки недееспособным лицом, наличие скрытых собственников при частой смене собственности. Любую сделку можно атаковать в суде в течение трех лет», — пояснила Ригина Гордеева.
Вот четыре основных риска занижения цены сделки:
- Если продавец занизит стоимость недвижимости в договоре и не уплатит налоги, превышающие 2,7 млн рублей за три года подряд, ему грозит уголовная ответственность по статье 198 УК РФ. Это может привести к штрафу до 500 000 рублей или тюремн
- Если продавца признают банкротом — что, впрочем, стало типичным явлением в современных условиях — объект недвижимости изымут, если суд признает покупателя недобросовестным. Например, если выяснится, что покупатель сознательно согласился на снижение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Тогда ему придётся остаться без квартиры и без потраченных на неё денег.
- Иногда новому владельцу срочно нужны деньги, и он вынужден продать недвижимость почти сразу после покупки. В таких случаях договор купли-продажи с уменьшенной стоимостью объекта оставляет мало выбора новому владельцу. Если продавать недвижимость нужно до истечения пяти лет (или трёх лет, если это единственное имущество), продавец вынужден снизить стоимость объекта, чтобы избежать уплаты налога с большей суммы. Так закрывается порочный круг: недобросовестный покупатель становится недобросовестным продавцом.
- Если налоговая организация узнает о такой схеме, продавец рискует получить требование об уплате дополнительного налога и штраф в размере 40% от суммы налога, который он должен был уплатить. Если же сделку по какой-то причине признают недействительной, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Деньги из дополнительного соглашения возвратить уже невозможно.
Сделка с ипотекой
Банки выдают ипотечные кредиты даже в случае заниженной стоимости объекта. Кредитная организация ничего не теряет при проверке и готова предоставить налоговым органам весь пакет документов по запросу. Банк просто предоставил кредит и не несёт рисков.
«Считать, что банк выступает посредником в незаконной сделке, неправильно. Банк — это коммерческая организация, цель которой — получение прибыли. В законодательстве нет ограничений на кредитование, не связанное с покупкой недвижимости. О недостатках законодательства можно говорить долго, но понять можно — учесть все нюансы невозможно», — отмечает Ригина Гордеева.
Реакция налоговой на нарушения
По закону стоимость объекта не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости. Это ограничение показывает, как важна добросовестность государственных органов. Как только продавец превышает установленный лимит и «уменьшает» стоимость объекта до критического уровня, налоговая начинает проверку.
Федеральная налоговая служба сотрудничает с другими государственными органами, включая Росреестр. Налоговая имеет право запрашивать документацию и в банке, если сделка проводилась с использованием кредитных средств. Повод для проверки — подозрительно низкая стоимость недвижимости.
«После получения уведомления
Дополнительно, он имеет возможность вернуть 260 000 рублей НДФЛ с начисленных процентов по ипотечному кредиту. «Эти средства могут быть использованы для компенсации налогов, если человек приобретет другую недвижимость в течение одного календарного года», — напомнила Гордеева.
Изображение: «Секрет фирмы», вырезка из фильма «12 стульев», kinopoisk.ru, freepik, Marcelino Ramírez/agefotostock/East News
Как определяется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость жилья определяется автоматически. При этом учитывается расположение недвижимости, ее назначение, а также средняя стоимость аналогичных объектов в данном районе. Оценка проводится массово, без индивидуального подхода, что исключает возможность избежать ошибок.
Из-за этого возможен случай, когда недостроенный дом, находящийся рядом с элитными особняками, может быть оценен по цене за квадратный метр этих дорогих зданий. Также, хрущевка в центре Москвы, требующая ремонта, может быть оценена как квартира с роскошным ремонтом, находящаяся по соседству.
Средняя стоимость таким образом может оказаться значительно завышенной. Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего жилья сильно превышает рыночную, стоит обдумать возможность ее снижения.
Как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость жилья можно через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если вам нужна просто информация о цене, вы можете найти ее на сайте Росреестра. Для этого понадобится кадастровый номер из свидетельства о собственности и адрес объекта.
Если вы хотите получить выписку из ЕГРН, это будет стоить 300 рублей для физических лиц и 950 рублей для юридических лиц. Для получения выписки можно обратиться лично в Росреестр, через его сайт, МФЦ или Госуслуги.
После того как вы узнали кадастровую стоимость, важно сравнить ее со средней стоимостью в вашем регионе. Это можно сделать, отслеживая объявления о продаже недвижимости и вычисляя среднюю цену на схожие объекты.
Когда следует изменять кадастровую стоимость
Рекомендуется изменять кадастровую стоимость в следующих случаях:
- когда она завышена;
- когда она занижена;
- когда при расчете использованы неверные данные.
Завышенную стоимость легко понизить для уменьшения суммы налогов. «Но зачем повышать кадастровую стоимость?» — можете спросить вы. Не всегда пониженная стоимость жилья является выгодной. Например, если кадастровая стоимость недвижимости сильно занижена, это может создать проблемы при ее последующей продаже, так как налоговики могут увидеть, что цена не соответствует рыночной. В результате вы можете получить штраф за продажу недвижимости по низкой цене.
Также стоит оспорить кадастровую стоимость, если данные в кадастровом паспорте содержат ошибки, такие как неправильная степень износа или аварийность, ошибки в указании района и т.д.
Процедура снижения кадастровой стоимости жилья
Если вы решите серьезно заняться снижением кадастровой стоимости, сначала оцените затраты и потенциальную выгоду, чтобы определить целесообразность. Вам придется провести оценку вашего жилья независимыми оценщиками.
Сниженную оценку можно представить в административную комиссию, занимающуюся разрешением споров о стоимости недвижимости, или обратиться в суд, чтобы попытаться уменьшить кадастровую стоимость. В последнем случае вам потребуются юридически
Если вам откажут в комиссии, придется обращаться в суд для снижения цены. В случае положительного решения вы сможете взыскать свои расходы, конечно, в разумных пределах.
Важно помнить, что кадастровая стоимость пересматривается не реже чем каждые 5 лет. Это означает, что даже если вам удалось добиться уменьшения стоимости, через пять лет произойдет новая оценка, и цена может снова измениться.
Положительное решение суда позволяет не только снизить стоимость жилья, но и пересчитать уже начисленные налоги. Однако это возможно лишь в течение трехлетнего периода. Например, если решение вынесли в 2020 году, вы сможете запросить перерасчет за 2017, 2018 и 2019 годы. Если за это время произошло пересмотр кадастровой стоимости, налог будет пересчитан с момента этого пересмотра.
В случае, описанном Зинаидой Колесовой, налог пересчитали только за 2018 и 2019 годы из-за пересмотра кадастровой стоимости в 2018 году, не затрагивая 2017 год.
Важно осознавать, что снижение кадастровой стоимости возможно, но не всегда экономически оправдано. Также стоит учитывать, что запрос на пересмотр может быть отклонен как комиссией, так и судом.
Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Узнать подробнее в материале:
Выписка ЕГРН: как расшифровывается и для чего она нужна
Росреестр: что это за ведомство?