В процессе подготовки к сделке стороны часто вносят предоплату, чтобы подтвердить серьезность намерений. Однако возникают случаи, когда отказ от сделки приводит к вопросам о возврате денег.
Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.
Предоплата может быть внесена в различных случаях:
- при бронировании жилья у застройщика;
- при заключении предварительного договора купли-продажи;
- при заключении соглашения о задатке или авансе.
Как вернуть задаток или аванс, узнаете из данной статьи.
Аванс
Если в договоре не указано иное, денежные средства считаются авансом. Текст документа может называть их предоплатой, обеспечительным или авансовым платежом.
Покупатель имеет право на возврат аванса, если сделка не состоялась. Однако могут быть предусмотрены штрафные санкции за нарушение условий договора, что может повлиять на возврат аванса или его части.
Задаток
Стороны должны четко определить в договоре, что внесенные деньги являются задатком. Это можно сделать в отдельном соглашении или в предварительном договоре купли-продажи.
Задаток возвращается по согласию сторон или при наступлении обстоятельств непреодолимой силы.
Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток не возвращается. Если же от сделки отказывается продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Условия возврата в договоре
Покупатель должен заранее предусмотреть возможные причины отказа от сделки. Чем подробнее условия возврата описаны, тем выше вероятность успешного возврата денег.
Расписка о возврате денег составляется в присутствии продавца, чтобы исключить возможность повторных требований через суд.
- паспортные данные;
- сумма возвращаемых денег;
- основания для возврата;
- дата и подписи.
Как вернуть деньги, если продавец отказывается возвращать задаток или аванс?
В случае нарушения условий соглашения, покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о возврате задатка (аванса), процентов за использование чужих денежных средств, компенсации морального ущерба и убытков.
Обычно, перед подачей иска в суд, покупатель направляет продавцу письмо с требованием возврата денег и обоснованием причин отказа. В это время начисляются проценты за использование чужих денежных средств, которые впоследствии может потребовать продавец.
Исход судебного разбирательства по возврату денежных средств напрямую зависит от того, как квалифицированно и детально изначально было составлено соглашение об авансе, при участии опытного юриста.
При каких обстоятельствах аванс не возвращается при отказе от покупки квартиры?
Вы получили аванс за продаваемую квартиру, но покупатель отказался от сделки. Следует ли вам вернуть аванс? Что говорит закон? В Гражданском кодексе не предусмотрено специального определения для аванса. Аванс, как правило, является предварительной оплатой, которую можно требовать вернуть полностью или частично, но на рынке недвижимости существуют свои правила.
Все зависит от условий, изложенных в соглашении об авансе. В Москве большинство агентств используют схожие шаблоны соглашений, которые учитывают возможность отказа покупателя от сделки и предусматривают его ответственность за такой отказ.
Чтобы вернуть аванс покупателю, в соглашении об авансе необходимо четко указать возможные причины отказа от сделки. Это могут быть следующие случаи:
- Банк отказал в выдаче кредита на покупку квартиры по каким-то причинам, или страховая компания отказала в страховании объекта недвижимости;
- Выявлены претензии со стороны третьих лиц, например, продавец на грани банкротства или его финансовое состояние подлежит банкротству в ближайшее время;
- В квартире зарегистрированы лица, не желающие сниматься с регистрационного учета;
- Не были получены необходимые разрешения, например, согласие супруга на продажу.
- При покупке квартиры использовались средства материнского капитала, но несовершеннолетние дети не стали собственниками.
Полный перечень возможных причин всегда индивидуален и зависит от основания возникновения права собственности.
А что, если покупатель просто передумал? Или нашел более интересный объект? Продавец, в свою очередь, уже подготовился к сделке, собрал документы и снял объект с продажи, добросовестно исполняя условия соглашения об авансе. В таких случаях, согласно статье 421 ГК, устанавливаются условия, при которых аванс не возвращается покупателю.
Как это произошло в случае с нашим клиентом-продавцом: покупатель неоднократно осматривал квартиру, подтвердил свои намерения, подписал соглашение об авансе, но затем несколько раз передумал и потребовал возврат аванса. Подходящих причин или условий для возврата аванса не было. Он направил нам предъявление вне судебного порядка, на что получил отказ. В итоге начались угрозы о компенсации морального вреда, судебных издержек, подача иска, несколько судебных заседаний и передача дела по подсудности. В результате суд вынес решение в пользу продавца!
Почему суд вынес такое решение:
1. При заключении соглашения об авансе были установлены условия возврата и случаи, когда аванс не возвращается, а также предусмотрены штрафные санкции для покупателя в случае отказа от сделки. Применение штрафных санкций осуществлялось взаимозачетом и равнялось сумме аванса.
2. Отказ от покупки не был обоснованным.
3. Не были представлены конкретные факты, подтверждающие причины отказа.
Решение суда в нашу пользу в споре с покупателем квартиры подтвердило, что аванс, внесенный нашим клиентом-продавцом, не был возвращен. Этот случай подчеркивает важность правильно оформленного юридического соглашения о предоплате, которое защищает интересы наших клиентов.
Как вернуть аванс за квартиру
В сделках с жилой недвижимостью предоплата, вносимая покупателем продавцу, является подтверждением его серьезности. Однако из-за различных причин сделка может не состояться, и возникает вопрос о возврате аванса. Рассмотрим, в каких случаях продавец обязан вернуть аванс, а в каких нет.
Отличия аванса от задатка
Согласно законодательству, предоплата, являющаяся обеспечением будущей сделки, считается авансом в случае отсутствия соглашения о задатке (ст. 380 п. 3 Гражданского кодекса). При срыве сделки аванс полностью возвращается покупателю.
Стороны не несут материальной ответственности за аванс.
Аванс не обеспечивает выполнение сделки: он является предоплатой, внесенной в счет будущих платежей по договору купли-продажи жилья.
Если предоплата оформлена как задаток, виновная сторона в срыве сделки несет финансовые последствия (ст. 381 Гражданского кодекса).
Возврат аванса при отказе от покупки жилья
Обычный сценарий предоплаты между покупателем и продавцом квартиры включает заключение договора или передачу суммы под расписку. В худшем случае аванс передается без какого-либо документального подтверждения, что делает возврат невозможным.
В договоре об авансе обычно прописываются условия ответственности сторон за срыв сделки: если виноват покупатель, аванс остается у продавца; если виноват продавец, он обязан вернуть аванс.
Такие условия справедливы, поскольку аванс не гарантирует исполнение сделки (ст. 1102 Гражданского кодекса).
При отказе продавца вернуть аванс покупателю возникает право на исковое обращение в суд для признания договора аванса недействительным и возврата суммы. Неполучившийся покупатель также вправе потребовать отказавшегося возвратить средства, включая проценты за пользование ими (ст. 395 Гражданского кодекса).
На судебном заседании продавец квартиры часто требует признания аванса задатком, хотя такие условия противоречат Гражданскому кодексу (ст. 380 и 381) и судом признаются недействительными.
Возврат задатка: когда можно, а когда нельзя
Задаток возвращается покупателю по соглашению, если виновником срыва сделки является продавец. Например, если продавец отказывается завершить сделку, не предоставив необходимые документы к сроку, предусмотренному договором, он обязан вернуть двойную сумму задатка (ст. 381 п. 2 Гражданского кодекса).
Если сделка не состоялась из-за вины покупателя, задаток остаётся у продавца без возможности возврата (согласно вышеупомянутой норме). При изменении покупателем своих намерений относительно жилья, за которое был внесен задаток, эта сумма считается принадлежащей продавцу.
Причины отказа от покупки жилья часто возникают в процессе переговоров. Например, покупатель узнает, что в квартире остаются зарегистрированные жильцы. Хотя они не являются прямым препятствием для сделки, это может не устроить покупателя, так как продавец обязан был выписать всех жильцов. В этом случае сделка может быть расторгнута с признанием вины продавца.
Между продавцом и покупателем могут возникать споры как о возврате задатка, так и о его размере. Закон требует возврата задатка в двойном размере, но стороны могут договориться о других условиях. Например, продлить срок действия договора о задатке для устранения возникших проблем, либо согласиться на одинарный или полуторный размер возврата. Если покупатель настаивает на возврате двойного размера задатка, а продавец отказывается, спор может быть передан в суд.
Можно ли вернуть задаток после отказа банка в ипотеке
Перед подписанием договора о задатке стороны должны внимательно рассмотреть его условия. Особенно важно учесть пункты о ответственности сторон в случае возможного срыва сделки. Если в соглашении о задатке прописано условие возврата при отказе банка выдать кредит, сумма задатка безоговорочно возвращается покупателю.
Если же договор предусматривает удержание задатка при отсутствии ипотечного кредитования, то средства остаются у продавца. При этом покупатель несет частичную вину за срыв сделки, так как мог обратиться в другой банк, но выбрал именно «отказной». Однако продавец не должен знать, где покупатель возьмет деньги для покупки квартиры – в этом или другом банке. Внимательное рассмотрение возможных обстоятельств, приведших к срыву сделки, поможет избежать проблем с возвратом задатка.
Рекомендуем всем покупателям недвижимости обращаться за консультацией к специалистам до подписания договора о задатке и выплаты предоплаты. Лучше всего детально проработать условия сделки у профессиональных юристов, упомянутых выше.
Покупка квартиры не состоялась. Как вернуть аванс?
Срыв сделки – обычное явление. Можно начать поиски нового жилья, если не было внесено аванса. Однако с авансом возвращение денег не всегда проходит гладко. Как решить эту проблему, расскажут агенты компании «Владис».
Почему возникают проблемы с возвратом аванса?
Факт передачи продавцу аванса должен быть документально зафиксирован. Это можно сделать в специальном договоре или расписке. Пункт о невозврате аванса часто присутствует в договоре, если сделка сорвана по вине покупателя. Однако такое условие не всегда соответствует законодательству.
Закон подтверждает, что аванс – это лишь декларация намерений покупателя. В этом случае не возникает обязательств по приобретению жилья.
Полученные от продавца средства следует рассматривать исключительно как дополнение к заключенному договору. Независимо от причин отказа покупателя от сделки, деньги должны быть обязательно возвращены.
Задаток и аванс: что их отличает?
Немногие продавцы недвижимости различают понятия «аванс» и «задаток». Аванс, как уже было сказано, лишь подтверждает намерения покупателя купить квартиру (дом). В отличие от задатка, аванс по закону не является финансовым обеспечением сделки. Поэтому нет необходимости закреплять его в договоре. Простое подтверждение передачи денег в расписке вполне достаточно, чтобы суд учел этот факт как весомый аргумент в пользу покупателя.
Чтобы разобраться в ситуации, полезно вернуться к законодательству:
- Задаток возвращается только в случае, если сделка сорвана по вине продавца. Если покупатель отказывается от сделки, продавец может оставить задаток (Гражданский кодекс, ст. 381);
- Аванс следует вернуть в любом случае, независимо от того, кто отказался от сделки. Положения о возмещении убытков не должны быть указаны в предварительном договоре (Гражданский кодекс, ст. 421, 422, 1102).
Для того чтобы убедиться, что полученная продавцом сумма является авансом, важно наличие расписки или договора. Суд всегда уделяет внимание доводам покупателя.
В судебной практике России такие случаи регулярно фиксируются. Даже в отсутствие документов от продавца вы можете подать иск.
Почему аванс могут не вернуть?
Несмотря на вышеизложенное, иногда аванс все же остается у продавца. Такой вариант решения суд может принять в случае неправильного оформления документов покупателем.
Основной причиной невозврата аванса обычно являются условия предварительного договора. Часто они содержат пункт о задержании аванса в качестве компенсации ущерба, как морального, так и материального. Этот момент поддерживается судом.
Тщательно проверяйте документы перед подписанием!
Документ, подтверждающий передачу аванса продавцу, необходимо составлять внимательно. В нем следует указать:
- Стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. Это важно для исключения рисков в случае изменения цены;
- Сумма переданного аванса;
- Характеристику объекта недвижимости;
- Предполагаемую дату заключения сделки.
Чтобы уменьшить риски, связанные с предварительным договором, его подписывать следует обеим сторонам. Лучше всего обратиться к опытному юристу для составления документа.
Если вы учтете все рекомендации, то в случае судебного спора о возврате аванса вы сможете защитить свои интересы.
- В поисках достойной «вторички». С чего начать? — читать
- Выбор риэлтора в 2019 году — статья
- Как приватизировать квартиру. Что делать? — статья
- Предварительный договор. Стоит ли заключать? — статья
- Как быть с кадастровой оценкой недвижимости? — статья
- Купля/продажа квартиры. Как безопасно передать деньги? — статья
Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а, пл. Максима Горького, метро «Горьковская», 9:00-20:00 без выходных, бесплатная парковка для клиентов, nn@vladis.ru
- Телефон: 8 (831) 235-0000
- Адрес: Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
- Расположение: ТЦ «Мажамэль», станция метро «Парк Культуры»
- Время работы: 9:00-21:00 без выходных
- Email: nn@vladis.ru
- Lentа.ru: «Владис» — лидер рынка недвижимости!* Узнайте, какие агентства недвижимости показали наилучшие результаты в 2022 году!
Награды «Владис» в сфере недвижимости в России:
- Лучшая брокерская компания на рынке жилья в 2016 году (более 100 сотрудников).
- Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости в России в 2017 году, по результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.
Мы упрощаем процесс покупки и продажи недвижимости так же, как ваше посещение супермаркета!
© 2006—2024 Компания Владис. Все права защищены.
Возврат аванса при отказе от покупки квартиры: правила и условия
При сделках с недвижимостью стороны стараются обезопасить себя, ведь на кону значительные средства. Одним из ключевых моментов является внесение аванса.
Аванс в данном случае представляет собой часть будущей полной оплаты жилья. Как правило, аванс вносится как собственником жилья самостоятельно, так и агентством недвижимости.
Важно отличать аванс от задатка. Задаток является обеспечительным взносом, и при его внесении обе стороны несут определенные обязательства: покупатель может потерять задаток, если сделка не состоится по его вине, в то время как продавец должен вернуть задаток вдвойне, если сделка сорвана по его вине (согласно статьям 380 и 381 ГК РФ).
Если договор не указывает иной вид предоплаты или условия её возврата, аванс считается предоплатой и должен быть возвращен покупателю при любых обстоятельствах.
Оформление договора об авансе
Договор об авансе заключается в произвольной форме и подписывается обеими сторонами. Нотариальное заверение не требуется, но может быть проведено по желанию сторон. В договоре обязательно должны быть указаны:
- ФИО покупателя, его адрес и контактная информация;
- ФИО продавца, его адрес и контактная информация;
- Информация о недвижимости: адрес, площадь, стоимость и прочие характеристики;
- Сумма аванса и условия его возврата или невозврата;
- Срок действия договора аванса и условия его расторжения;
- Дата подписания договора и подписи сторон.
Срок действия договора аванса зависит от готовности жилья и подготовки документов. Обычно сумма аванса составляет 1-2% от стоимости недвижимости.
Возврат аванса покупателям
В любом случае продавец обязан вернуть аванс покупателю, если предоплата не была оформлена как задаток или не были оговорены иные условия возврата или штрафные санкции.
Важно помнить, что при возврате аванса необходимо предотвратить возможные мошеннические действия (например, покупатель может дважды потребовать возврат денег в судебном порядке). Для этого продавец обязан получить от покупателя подписанное уведомление о возврате аванса, с указанием причины – несостоявшейся сделки.
Последствия отказа от возврата
Если продавец отказывается вернуть аванс добровольно, покупателю остается только один выход – обратиться в суд. В соответствии с пунктом 5 статьи 4 АПК РФ истец должен сначала попытаться урегулировать спор в досудебном порядке, отправив письменную претензию второй стороне. В претензии необходимо указать следующую информацию:
- Полное имя отправителя, адрес, контактные данные;
- Полное имя получателя, адрес, контактные данные;
- Требование к получателю – вернуть сумму аванса;
- Предупреждение о намерении обратиться в суд;
- Перечень прилагаемых документов, таких как копия договора аванса или расписки;
- Подпись и дата.
Получатель должен ответить на претензию в течение 30 дней, иначе отправитель имеет право обратиться в суд.
Иск в суд может включать не только требование вернуть аванс, но и запрос на компенсацию морального вреда или начисление процентов за несвоевременное возвращение денег. В исковом заявлении следует указать: