Жильцы должны регулярно оценивать эффективность и прозрачность деятельности товарищества собственников жилья (ТСЖ), в ведении которого находится их дом или сообщество. Чтобы убедиться в том, что действия руководства соответствуют коллективным интересам, собственники должны иметь четкие процедуры для тщательной проверки бюджетов, решений и запланированных улучшений.
Во-первых, рекомендуется, чтобы владельцы активно участвовали в регулярных собраниях. Присутствие на собраниях позволяет напрямую участвовать в обсуждении финансовых ассигнований, планов технического обслуживания и будущих инициатив. Прозрачность этих заседаний может выявить несоответствия или неправильное управление, которые владельцы должны немедленно устранить путем открытого диалога или официальных запросов.
Во-вторых, официальная проверка финансовых документов имеет ключевое значение. Собственники жилья имеют право запрашивать подробные отчеты о расходах, резервных фондах и предстоящих капитальных проектах. Понимание того, куда расходуются средства, поможет выявить неэффективность или области, где экономия может быть направлена обратно в сообщество.
В-третьих, создание системы обратной связи позволяет постоянно отслеживать эффективность работы ассоциации. Поощрение жителей к высказыванию опасений и предложений по поводу содержания, методов управления и общих услуг гарантирует, что руководство ассоциации остается ответственным за удовлетворение потребностей сообщества.
Наконец, рекомендуется быть в курсе местных законов и правил, касающихся управления ассоциацией. Регулярное изучение этих правовых норм поможет владельцам понять свои права и обеспечить соблюдение применимых стандартов и практик.
В Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, основной темой которых является надзор за деятельностью управляющих компаний при работе с многоквартирными домами.
Последние поправки в Жилищный кодекс РФ требуют ужесточения контроля за деятельностью управляющих компаний. Теперь собственники жилья могут требовать от них регулярных отчетов о состоянии дома, планируемых ремонтах и расходовании средств. Создан официальный процесс отслеживания исполнения договоров с управляющими организациями, обеспечивающий прозрачность и подотчетность.
Владельцы могут запросить подробную информацию о том, как собранные средства направляются на обслуживание и благоустройство. Эта новая мера предусматривает конкретные сроки предоставления финансовых отчетов. Управляющие компании теперь должны обеспечить доступность своих отчетов для всех жильцов, что позволит им проверить, выполняет ли компания свои обязательства в соответствии с заключенным договором.
Кроме того, любые нарушения со стороны управляющей компании, связанные с нецелевым использованием средств, несоблюдением правил содержания мест общего пользования или пренебрежением необходимыми ремонтными работами, приведут к штрафам или, в крайнем случае, к расторжению договора. Поэтому собственникам крайне важно принимать активное участие в собраниях, задавать вопросы и следить за тем, чтобы компания действовала в соответствии с требованиями обновленного законодательства.
Еще одно существенное изменение — введение обязательной системы независимых аудитов для капитального ремонта и масштабных реконструкций. Цель таких проверок — объективная оценка деятельности управляющей компании и ее финансовых решений. Цель — предотвратить конфликт интересов и обеспечить ответственное расходование средств жильцов.
Установлено, что органы власти Российской Федерации могут заниматься деятельностью, связанной с жилищными отношениями. В частности, они вправе вести реестры уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об оказании услуг или выполнении работ по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирных домах.
Контроль за регистрацией уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению и содержанию многоквартирных домов возложен на государственные органы. Эти органы также уполномочены контролировать предоставление услуг, включая ремонт и содержание мест общего пользования в таких домах. Органы власти обязаны вести актуальный реестр, содержащий все соответствующие уведомления, что позволяет отслеживать деятельность физических и юридических лиц, занятых в данной сфере.
На практике это означает, что любая организация или предприниматель, намеревающиеся оказывать услуги по управлению многоквартирными домами или выполнять работы по содержанию и ремонту, должны подать уведомление в соответствующие органы. Регистрация таких уведомлений необходима для юридического подтверждения их деятельности в этой сфере. Кроме того, этот процесс обеспечивает прозрачность и подотчетность в управлении жилищными ресурсами.
Правительство сохраняет за собой право проверять записи и соответствие установленным стандартам, гарантируя, что предприятия или частные лица, предоставляющие услуги по управлению или ремонту, действуют в соответствии с правилами, установленными для содержания общего имущества. Власти могут вмешаться в случае несоблюдения или нарушения, что может привести к судебному разбирательству и применению штрафных санкций.
Организации, занимающиеся этой деятельностью, должны ознакомиться с действующими правилами и подавать уведомления в установленные сроки, чтобы избежать каких-либо сбоев в своей работе. Несоблюдение требований может привести к штрафам, приостановке оказания услуг или другим правовым последствиям. Таким образом, надлежащая регистрация деятельности в государственных органах имеет важное значение для поддержания законности и легитимности деятельности в жилищном секторе.
Контроль за деятельностью товариществ собственников жилья со стороны уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемых Правительством Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, осуществляется по следующим направлениям:
- Использование и сохранность жилищного фонда, независимо от форм собственности;
- Соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
- Соблюдение многоквартирными домами требований в области энергоэффективности и установки приборов учета используемых жильцами энергетических ресурсов;
- Соблюдение качества, порядка и объема предоставления коммунальных услуг в жилых помещениях;
- Регистрация и предварительный прием уведомлений о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об оказании услуг или выполнении работ по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирных домах.
Контроль за деятельностью управляющих компаний осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые проверяют соответствие устава жилищного кооператива необходимым требованиям после внесения в него изменений в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Кроме того, на основании заявлений собственников жилья в многоквартирном доме эти органы обязаны проверить законность принятия решения о создании кооператива на общем собрании собственников, соответствие устава требованиям законодательства, а также законность избрания общим собранием председателя правления. Другие члены правления подлежат такой же проверке.
Если после внесения изменений будут выявлены несоответствия устава кооператива требованиям законодательства, уполномоченные органы могут выдать кооперативу предписание с указанием необходимости устранения нарушений. На выполнение предписания кооперативу дается шесть месяцев, начиная со дня направления предписания. Если предписание не будет исполнено в установленный срок или будут выявлены нарушения порядка создания кооператива, выбора управляющей организации или утверждения договора управления, органы власти могут подать иск о ликвидации кооператива. В иске также может содержаться требование о признании недействительными решений общего собрания собственников, если они нарушают положения Жилищного кодекса. Кроме того, договор управления домом может быть признан недействительным.
Кроме того, Федеральный закон уточняет состав общего имущества в многоквартирных домах и совершенствует организацию и функционирование жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья. Среди основных изменений, внесенных законом, можно выделить следующие:
— Корректировка порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
— Установление прав членов товарищества и собственников недвижимости, не являющихся членами товарищества собственников жилья;
— введение Совета в качестве нового института управления многоквартирными домами.
Что товариществам собственников жилья и управляющим компаниям следует ожидать от нового закона о проверках, вступающего в силу 1 июля 2021 года
С 1 июля 2021 года обновленный закон о проверках вносит несколько ключевых изменений, к которым должны подготовиться ассоциации домовладельцев (HOA) и компании по управлению недвижимостью (PMC). Эти изменения касаются, прежде всего, сокращения частоты и объема проверок, улучшения подотчетности и определения более конкретных руководящих принципов для процедур аудита.
- Ограничение частоты проверок: Власти ограничат количество проверок для каждого ТСЖ или ЧВК, особенно при отсутствии конкретных жалоб или нарушений. Это означает сокращение числа внезапных проверок и более предсказуемый подход.
- Более четкие основания для проверок: Новые правовые нормы затрудняют проведение инспекторами проверок без четкого обоснования. ЧВК и ТСЖ будут заранее уведомляться о любых проверках с подробным объяснением причин их проведения.
- Требования к документации: Управляющие недвижимостью должны будут вести более тщательную документацию, включая протоколы собраний, финансовые отчеты и журналы технического обслуживания. Они будут тщательно проверяться во время аудита, и непредоставление надлежащей документации может привести к штрафам.
- Упор на финансовую прозрачность: В новом законе особое внимание уделяется финансовой честности, а также конкретным положениям о проверке финансовых операций, бюджетов и расходов. ТСЖ и ЧВК должны быть готовы обосновать все финансовые решения во время проверок.
- Подотчетность инспекторов: К инспекторам теперь предъявляются более строгие требования в отношении поведения и отчетности. Неточные или неполные проверки могут привести к штрафам для самих инспектирующих органов.
ЧВК и ТСЖ должны обновить внутренние протоколы, чтобы обеспечить соответствие новым правилам, уделяя особое внимание четкой документации, финансовой прозрачности и улучшению коммуникации с властями. Регулярные внутренние проверки и аудиты помогут избежать ненужных сюрпризов и обеспечат бесперебойную работу в соответствии с новым законом.
С 1 июля Федеральный закон от 26.12.2008 294-ФЗ, касающийся проверок, заменен новым Федеральным законом от 31.07.2020 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». Изменения коснулись и организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (МКД), в частности, в части проведения проверок и оспаривания их результатов. Редакция подготовила обзор этих изменений, а также инструкции по организации работы в соответствии с новыми правилами. Эти инструкции будут иметь решающее значение в период адаптации, пока инспекторы знакомятся с обновленными правилами.
Прежде всего, убедитесь, что все сотрудники, занимающиеся вопросами, связанными с инспекциями, ознакомлены с новыми процедурами, изложенными в Федеральном законе 248-ФЗ. Основные изменения включают в себя более сжатые сроки проведения инспекционных процедур и более четкое определение оснований для обжалования. Организации, управляющие МАБ, должны активно готовиться к проверкам, обеспечивая порядок и доступность всей документации. В случае выявления несоответствий или вопросов, возникших в ходе проверок, знайте, что право на обжалование результатов было усилено, и для оспаривания несправедливых или неправильных выводов существуют законные способы.
Кроме того, в новом законе подчеркивается требование большей прозрачности процесса инспектирования. Рекомендуется внедрить систему отслеживания запросов на проведение инспекций, дат и результатов. Это не только упростит работу, но и послужит доказательством в случае возникновения споров. Процедура подачи жалоб или возражений по результатам проверок также была уточнена, при этом особое внимание уделяется скорости и ясности в общении с соответствующими органами.
Наконец, не забывайте, что закон требует повышения ответственности как от инспекции, так и от проверяемых организаций. Поэтому ведение тщательного учета взаимодействия, а также своевременные ответы на любые запросы или уведомления со стороны проверяющих органов будут иметь решающее значение для обеспечения соответствия и предотвращения ненужных осложнений.
Кого будут проверять в соответствии с новыми правилами
Обновленные правила направлены на несколько ключевых групп, ответственных за работу ассоциаций жилой недвижимости. Эти юридические и физические лица будут подвергаться более тщательной проверке на соответствие новым стандартам.
1. Члены правления и управляющие
- Лица, занимающие руководящие должности в сфере управления недвижимостью, будут подвергнуты более тщательной проверке. Сюда входят все члены совета директоров и менеджеры, которые следят за повседневной деятельностью ассоциации.
- Основное внимание будет уделено оценке точности финансовых записей, контрактов и прозрачности решений, принимаемых от имени владельцев недвижимости.
2. Подрядчики и поставщики услуг
- Внешние подрядчики и поставщики услуг, привлекаемые ассоциацией, подлежат проверке на предмет легитимности и качества их работы.
- Любые соглашения между управлением недвижимостью и этими сторонами будут проверяться на предмет соблюдения правил проведения торгов, качества услуг и справедливого ценообразования.
3. Финансовые аудиторы и бухгалтеры
- Лица, ответственные за управление финансами, включая аудиторов и бухгалтеров, будут привлечены к ответственности за их роль в ведении точной и соответствующей законодательству финансовой документации.
- Особое внимание будет уделено контролю за всеми средствами, особенно в отношении составления бюджета, сбора взносов и любых капитальных расходов.
4. Жители и владельцы
- Хотя основное внимание уделяется руководству и подрядчикам, владельцы и жители также будут подвергаться проверкам на предмет их участия в процессах принятия решений и соблюдения правил сообщества.
- Проверки могут включать в себя обеспечение соблюдения подзаконных актов сообщества и проверку точности протоколов голосования на собраниях ассоциации.
Эти изменения направлены на повышение подотчетности и прозрачности на всех уровнях в ассоциациях жилой недвижимости, обеспечивая справедливое и законное выполнение всеми сторонами своих обязательств.
Проверки по новой процедуре будут проводиться в рамках жилищного надзора для всех управляющих — УО, ТСЖ, ЖК и ХБК. Для лицензионного контроля деятельности УО будет применяться Федеральный закон от 26.12.2008 294-ФЗ (далее — Закон 294-ФЗ). Данная процедура прописана в части 6 статьи 20 Жилищного кодекса и части 13 статьи 136 Федерального закона от 11.06.2021 170-ФЗ. Такое разделение продлится до 1 марта 2022 года. После этой даты ко всем проверкам управленческой деятельности будут применяться новые правила.
В соответствии с новым порядком все управляющие жилищным фондом организации будут подвергаться проверкам со стороны соответствующих органов. Лицензионные проверки УО будут проводиться на основании закона 294-ФЗ, который обеспечивает стандартизированный подход к проверке соблюдения законодательных и эксплуатационных требований. Эти правила гарантируют прозрачность и эффективность оценки деятельности управляющих организаций. Изменения, которые вступят в силу после 1 марта 2022 года, позволят оптимизировать процесс проверок, сделать их более комплексными и соответствующими современным стандартам управления жильем.
Чтобы соответствовать новым правилам, управляющим организациям рекомендуется пересмотреть свои методы работы и убедиться, что они отвечают критериям, установленным Жилищным кодексом и соответствующими федеральными законами. Ключевыми областями, на которые следует обратить внимание, являются финансовая прозрачность, отчетность и соблюдение стандартов безопасности. Управляющие также должны убедиться, что их документация в порядке и доступна для проверки. Несоблюдение этих новых стандартов может привести к штрафам или потере лицензии, что еще больше подчеркивает необходимость своевременной и тщательной подготовки.
Что изменилось в процедуре проверки
Процесс проверки теперь требует большей прозрачности и четкой процедурной основы. Одним из ключевых обновлений является обязательное привлечение стороннего аудитора для проведения плановых проверок. Это обеспечивает непредвзятость оценок и повышает доверие к компании. Теперь в процессе аудита необходимо предоставлять подробную документацию о предыдущих проверках, финансовую отчетность и деятельность руководства. Это изменение направлено на устранение двусмысленности и обеспечение доступности всей необходимой информации для тщательной проверки.
Еще одно значительное изменение — введение выборочных проверок. Эти необъявленные проверки, которые могут проводиться в любой момент в течение года, повышают непредсказуемость проверок и препятствуют пренебрежению или бесхозяйственности. Чтобы избежать штрафов, всем сторонам необходимо постоянно соблюдать правила и вести точный учет.
Увеличение частоты проверок также является заметным изменением. Аудиторские проверки, которые раньше проводились ежегодно, теперь могут проводиться дважды в год, в зависимости от размера и уровня активности организации. Это изменение призвано обеспечить соответствие всех операций нормативным стандартам и снизить вероятность накопления проблем, связанных с несоответствием требованиям.
Теперь документация должна подаваться в электронном виде, причем в определенных форматах, установленных местными властями. Этот шаг призван упорядочить процесс, сделать его более быстрым и менее подверженным человеческим ошибкам. Во избежание задержек и осложнений во время проверок убедитесь, что все документы переведены в цифровой формат в соответствии с новыми требованиями.
Кроме того, введение официального механизма обратной связи после каждой инспекции позволяет жителям или членам клуба напрямую высказать свое мнение о процессе. Эта обратная связь анализируется и может привести к дальнейшим усовершенствованиям в проведении проверок. Проявление инициативы и сотрудничества на этом этапе может предотвратить недоразумения и способствовать более гладкому проведению проверок в будущем.
Основной порядок проведения проверок остается таким же, как и в Федеральном законе 294-ФЗ. Они по-прежнему делятся на плановые и внеплановые, а процесс согласования с прокурором остается неизменным. Основания для проведения проверок остались прежними — наличие информации о причинении вреда или угрозе причинения вреда, наступление срока проведения плановой проверки, поручение Президента или Правительства, требование прокурора, истечение срока исполнения предписания.
Плановые проверки
Плановые проверки проводятся в соответствии с заранее утвержденными планами. Такие проверки начинаются в соответствии с установленным графиком и обычно проводятся через регулярные промежутки времени. Решение о проведении плановой проверки принимается на основании ранее установленных сроков и необходимости проверки соответствия действующим нормам.
Внеплановые проверки
Внеплановые проверки проводятся в ответ на конкретные обстоятельства, требующие немедленного внимания. Они могут быть вызваны следующими факторами:
- Информация, указывающая на потенциальный вред или угрозу общественной безопасности.
- Невыполнение ранее установленного срока или условий, установленных регулирующими органами.
- Запрос прокуратуры или государственных чиновников.
- Истечение срока действия ранее выданного предписания без выполнения требований.
Внеплановые проверки обеспечивают оперативное решение критических вопросов для предотвращения дальнейших нарушений или рисков.
Координация с прокуратурой
Процесс согласования проверок с прокуратурой по-прежнему осуществляется по той же процедуре, что и в предыдущем законодательстве. Как в плановых, так и во внеплановых случаях любые проверки должны быть согласованы с прокурором, если это требуется по закону. Этот шаг необходим для обеспечения надлежащего надзора и законности процесса проверки.
Новые изменения: Сроки проведения проверок сокращены до 10 рабочих дней вместо 20. Изменения в типах инспекций, действиях инспектора и процессе обжалования. Подробности ниже.
Срок проведения документарных и выездных проверок сокращен с 20 до 10 рабочих дней. Это изменение напрямую влияет на то, как быстро должны действовать регулирующие органы, обеспечивая более быстрое решение проблем как для инспекторов, так и для проверяемых организаций. Соблюдение этих новых сроков является обязательным.
Виды проверок и действия инспекторов
Виды проверок были рационализированы. Теперь инспекторы должны уделять внимание более конкретным критериям, а не широким проверкам. Эти изменения обеспечивают соответствие действий инспекторов самым актуальным правовым и операционным стандартам, что сокращает количество ненужных проверок и ускоряет процесс инспектирования. Инспекторы теперь должны придерживаться более точного перечня действий, непосредственно связанных с ключевыми областями деятельности объекта инспекции.
Корректировка процесса обжалования
Процесс обжалования результатов инспекции был пересмотрен. Теперь стороны, недовольные результатами инспекции, имеют сокращенный срок подачи апелляций в соответствии с сокращенными сроками проведения инспекций. Процедура подачи апелляции была уточнена, чтобы все стороны были полностью осведомлены о своих правах и необходимых шагах. Во избежание задержек при рассмотрении жалоб и споров были разработаны четкие инструкции.
Процедуры проверки. Законодатель перечислил девять процедур, которые инспекторы могут выполнять в ходе проверки:
Инспекторы уполномочены проводить различные процедуры для обеспечения соблюдения правовых норм. Девять проверочных мероприятий, указанных в законе, включают:
- Проверка документов: Инспекторы имеют право проверять все записи, связанные с финансовой деятельностью, управлением имуществом и соблюдением нормативных требований.
- Инспекция на месте: Инспекторы могут физически посетить недвижимость или объект, чтобы проверить его состояние, соблюдение правил безопасности и оценить состояние мест общего пользования.
- Интервью с персоналом: Инспекторы могут проводить собеседования с руководством и персоналом для сбора информации о деятельности и процессах принятия решений.
- Проверка финансовых операций: Для выявления любых расхождений или нарушений может быть проведен детальный аудит финансовых отчетов, платежных ведомостей и квитанций.
- Проверка соблюдения местных нормативных актов: Инспекторы проверяют соблюдение всех законодательных требований, таких как правила пожарной безопасности, законы о зонировании и экологические стандарты.
- Проверка контрактов: Контракты с поставщиками услуг, подрядчиками и другими партнерами могут быть тщательно проверены на предмет соблюдения условий и отсутствия нарушений.
- Оценка протоколов технического обслуживания: Инспекторы оценивают эффективность обслуживания объекта недвижимости, проверяют регулярность графиков технического обслуживания и качество выполняемых работ.
- Проверка мер безопасности: Проверяется соблюдение стандартов безопасности, включая наличие аварийных выходов, огнетушителей и систем безопасности, чтобы обеспечить благополучие жильцов.
- Расследование жалоб: Инспекторы могут отреагировать на жалобы жильцов, проведя расследование, чтобы определить обоснованность претензий и необходимость принятия каких-либо корректирующих мер.
Эти процедуры позволяют инспекторам получить четкое представление о деятельности и правовом положении организации, обеспечивая прозрачность и подотчетность.
1) Контрольная закупка; 2) Контрольная закупка; 3) Выборочная проверка; 4) Инспекционный визит; 5) Рейдовая проверка; 7) Проверка на месте; 
Наблюдение за соблюдением обязательных требований; 9) Выездная проверка.
1) Контрольная закупка; 2) Контрольная закупка; 3) Выборочная проверка; 4) Инспекционный визит; 5) Рейдовая проверка; 7) Проверка на месте; Наблюдение за соблюдением обязательных требований; 9) Выездная проверка.
1) Контрольная закупка: Для проверки надлежащей практики закупок проводите контрольные закупки, приобретая товары или услуги у тех же поставщиков, которые регулярно привлекаются организацией. Это поможет оценить прозрачность и выявить любые нарушения или несоответствия. Убедитесь, что процесс отражает стандартную сделку и что документы полностью проверены на соответствие условиям договора.
2) Контрольная закупка: Периодически проводите контрольные закупки, чтобы оценить соблюдение поставщиками контрактных спецификаций, стандартов качества и ценовых соглашений. Это особенно полезно, когда есть подозрения в несоблюдении требований или когда показатели эффективности не соответствуют ожиданиям. Обязательно документируйте каждый шаг, чтобы обеспечить аудиторский контроль.
3) Выборочная проверка: Применяйте выборочные проверки для определения конкретных областей или операций, которые относятся к категории высокого риска или отмечены потенциальными проблемами. Такой вид аудита помогает сосредоточить усилия на конкретных поставщиках или условиях контрактов, где вероятность возникновения проблем выше. Это позволяет контролировать расходы и целенаправленно обеспечивать соблюдение требований.
Процедуры инспекций и проверок
4) Инспекционный визит: Инспекционный визит предполагает проверку на месте операций, объектов и документации. Это позволяет команде аудиторов непосредственно оценить, функционируют ли операции в соответствии с установленными процедурами. Планируйте эти визиты непредсказуемо, чтобы предотвратить уклонение от стандартов или сокращение сроков эксплуатации.
5) Рейдовая проверка: Рейдовая проверка — это необъявленная и часто внезапная проверка операций или процессов. Цель — наблюдение и оценка фактической производительности, поскольку работники могут вести себя по-другому, если знают, что за ними наблюдают. Немедленно документируйте результаты, чтобы избежать изменений в процессах после инспекции.
7) Проверка на месте: Проверка на месте требует направления экспертов для изучения физических операций, оборудования и инвентаря. Это необходимо сделать лично, чтобы оценить практику работы в режиме реального времени, выявить потенциальные проблемы и обеспечить надлежащее применение стандартов безопасности и нормативных требований.
Аудиты соответствия и полевые аудиты
Наблюдение за соблюдением обязательных требований: Установите порядок проверки соблюдения организацией всех юридических и нормативных обязательств. Это включает в себя проверку разрешений, сертификатов и соблюдения местных норм. Документируйте случаи несоответствия и принимайте меры по исправлению ситуации, чтобы избежать штрафов.
9) Полевая инспекция: Инспекции на местах предполагают выезд на производственные участки для проверки соблюдения внутренней политики и внешних норм. Такие проверки могут проводиться на различных объектах — от строительных площадок до мест предоставления услуг — с целью подтверждения того, что услуги или продукция соответствуют установленным стандартам без ущерба для качества и безопасности.
Две из перечисленных проверок, последние в нашем списке, проводятся без взаимодействия с проверяемыми лицами.
Два рассматриваемых метода работают без непосредственного участия проверяемых организаций. Эти подходы направлены на то, чтобы свести к минимуму нарушение повседневной деятельности оцениваемых лиц, но при этом обеспечить необходимый надзор.
Дистанционный мониторинг
- Сбор данных осуществляется с помощью цифровых систем, а автоматические отчеты формируются на основе заданных параметров.
- Доступ к соответствующей информации предоставляется удаленно, с помощью защищенных онлайн-платформ, на которых стороны могут просматривать показатели эффективности и соответствия.
- Личные встречи или физические инспекции не требуются, что сокращает временные и ресурсные затраты.
Документальный обзор
- Оценка основывается исключительно на представленной документации, такой как финансовые отчеты, записи о техническом обслуживании и документы о соблюдении правовых норм.
- Документация проверяется на точность и последовательность, при этом личные проверки или интервью не проводятся.
- Любые несоответствия рассматриваются по официальным каналам связи, где при необходимости запрашиваются корректирующие действия.
Оба метода позволяют осуществлять эффективный контроль, сохраняя при этом операционную эффективность и обеспечивая выполнение обязательств без необходимости непосредственного взаимодействия.
Виды деятельности изложены в частях 2 и 3 статьи 56 Федерального закона от 31 июля 2020 г. 248-ФЗ (далее — Закон 248-ФЗ). Не все из них применимы к проверкам управляющих организаций многоквартирных домов (МКД). По замыслу законодателя, подробный перечень мероприятий для каждого вида контроля должен быть указан в соответствующем нормативном акте. Однако на момент публикации статьи органы жилищной инспекции еще не утвердили такой регламент.
Отсутствие утвержденного положения создает неопределенность в отношении точного объема мероприятий по проверкам. Каждой управляющей компании необходимо быть в курсе любых изменений в законодательстве и нормативных актах, как только они будут утверждены регулирующими органами. До тех пор можно использовать общие рекомендации и толкования, чтобы привести процедуры инспектирования в соответствие с имеющимися положениями закона.
В ожидании окончательного утверждения конкретных нормативных актов всем управляющим организациям рекомендуется установить внутренние процедуры, соответствующие существующим нормативным актам. Это обеспечит проведение любых проверок в соответствии с духом закона, даже если подробные инструкции еще не утверждены. Своевременная подготовка и приведение в соответствие с требованиями законодательства предотвратит возможные юридические расхождения в ходе проверок и аудитов.
Инструкция. Обратите внимание на перечень действий, указанных в приказе или предписании надзорного органа о проведении проверки. Если вы заметили действия, не предусмотренные статьей 56 Федерального закона 248-ФЗ, немедленно сообщите об этом инспектору и укажите в жалобе, если вам понадобится оспорить результаты проверки.
При ознакомлении с предписанием убедитесь, что все перечисленные действия соответствуют тем, которые определены законом. Несоответствия должны быть устранены сразу же, чтобы избежать возможных юридических проблем или осложнений в будущем. В частности, в статье 56 указаны конкретный объем и методы проверки. Любые дополнительные меры, выходящие за эти рамки, могут выйти за рамки закона, и сообщать о таких случаях — ваше право.
Если инспектор настаивает на действиях, не предусмотренных законом, задокументируйте ситуацию и попросите разъяснений в письменном виде. Это поможет заложить прочный фундамент для любых юридических возражений или жалоб, которые могут возникнуть. Будьте активны и настойчивы в защите своих законных прав в процессе инспекции.
Если вы решите подать жалобу, убедитесь, что в ней четко указаны конкретные нарушенные положения законодательства и приведены соответствующие документы, подтверждающие ваши претензии. Это могут быть копии постановления о проведении проверки, письменные запросы на разъяснения и любая другая соответствующая переписка. Эта документация будет крайне важна для решения вопроса.
Список действий. Инспектор во время инспекции может выполнять только те действия, которые указаны в приказе о проведении инспекции. Для каждого вида инспекционной деятельности существует свой перечень разрешенных действий. В таблице 1 мы приводим конкретные действия, предусмотренные законом для каждого типа инспекции.
Инспекция финансовых документов: Инспектор может запросить доступ к финансовым отчетам, проверить записи о доходах и расходах, а также изучить документацию по контрактам, счетам и платежам. Им разрешается проверять законность и точность финансовых операций, обеспечивая их соответствие требованиям законодательства.
Проверка содержания имущества: Инспекторы могут проверять содержание имущества, включая места общего пользования, техническое оборудование и журналы ремонта. Они имеют право проверять контракты с поставщиками услуг и запрашивать графики и отчеты о техническом обслуживании, чтобы убедиться в соблюдении установленных стандартов.
Проверка соответствия местному законодательству: Здесь разрешается проверять соблюдение местных строительных норм и правил, стандартов безопасности и правил пользования коммунальными услугами. Инспекторы могут запросить разрешения, разрешительную документацию и другие юридические документы, связанные со строительными или ремонтными работами в здании.
Проверка протоколов заседаний: Инспекторам разрешается изучать протоколы заседаний, отчеты о посещаемости и решения, принятые руководящим органом. Они могут проверить, что процедуры принятия решений соответствуют установленным правилам и что права жильцов или заинтересованных сторон должным образом задокументированы.
Проверки сотрудников и подрядчиков: Инспектор имеет право проверять документы, касающиеся сотрудников и подрядчиков, включая контракты, заработную плату и условия труда. Они могут проверить соблюдение трудового законодательства и убедиться в наличии всех необходимых юридических документов.
12 грубых нарушений, которые делают инспекцию незаконной
1. Отсутствие предварительного уведомления: Не уведомление жильцов или членов совета директоров о предстоящей проверке является явным нарушением закона. Необходимо направить надлежащее уведомление, часто с определенным сроком, в зависимости от местных правил.
2. Отсутствие законных оснований: Если проверка не основана на законных основаниях или конкретной проблеме, она может быть признана незаконной. Проверки должны проводиться только при наличии обоснованных подозрений в несоблюдении требований или законных оснований для их проведения.
3. Несанкционированный доступ: Инспекторы не могут входить в частные помещения без согласия или по решению суда. Запрещены инвазивные проверки, нарушающие права на частную жизнь.
4. Чрезмерный объем: Если инспекция выходит за пределы разрешенных границ, например проверяет области или документы, не имеющие отношения к рассматриваемому вопросу, это нарушает права владельцев недвижимости или членов совета директоров.
5. Дискриминационное поведение: Инспекции должны проводиться без предвзятости. Любая форма дискриминации по признаку расы, пола или любой другой защищенной характеристики делает инспекцию недействительной.
6. Неадекватная документация: Если инспекторы не предоставляют надлежащие отчеты о своих действиях, например письменные отчеты или формы, инспекция может быть признана недействительной из-за отсутствия прозрачности.
7. Притеснение или запугивание: Инспекторы или лица, проводящие проверки, не должны применять силу или запугивать людей, чтобы заставить их подчиниться. Принудительные действия могут привести к признанию инспекции недействительной.
8. Неуполномоченный персонал: Если в процессе проверки участвуют лица, не имеющие разрешения или сертификата, любые выводы или действия, которые они выполняют, не имеют юридической силы.
9. Нарушение рабочего времени: Инспекции, проводимые в неустановленные законом часы или без надлежащего планирования, могут сделать инспекцию незаконной. Местные законы часто определяют приемлемое время для таких мероприятий.
10. Несоблюдение протокола: Инспекторы должны придерживаться установленных процедур и руководящих принципов. Любое отклонение от них, например использование ненадлежащих методов доступа к документам или помещениям, ведет к незаконной проверке.
11. Ответные действия: Если инспекция проводится в ответ на жалобу или несогласие с жителями или членами совета директоров, она может быть расценена как ответная и, следовательно, незаконная.
12. Несоблюдение процесса подачи апелляции: Если проверяемая организация не была проинформирована о своем праве оспорить инспекцию или ее результаты, инспекция может быть признана недействительной. Необходимо обеспечить прозрачность процесса обжалования.
Для обеспечения надлежащего функционирования товарищества собственников жилья его деятельность контролируется различными органами. К ним относятся органы местного самоуправления, налоговые органы, а также специализированные надзорные агентства, которые следят за соблюдением законодательных и нормативных норм. Местные муниципальные власти в первую очередь отвечают за соблюдение законов о зонировании и строительных норм и правил, а налоговая служба проверяет финансовую прозрачность и налоговые обязательства.
Правительство и местные органы власти
Муниципалитеты часто проводят инспекции физического состояния недвижимости, подтверждая соответствие условий безопасности и нормам регулирования. Эти проверки могут также включать в себя анализ распределения средств и соблюдения коллективных договоров с жильцами. Кроме того, муниципалитет может вмешиваться в случае нарушений, связанных с содержанием или строительством здания или общих зон.
Налоговый и финансовый надзор
Налоговые органы следят за финансовыми операциями ассоциации, чтобы убедиться в том, что средства отражаются в отчетности должным образом и что все соответствующие налоги уплачены. Любые несоответствия или упущения в финансовой отчетности могут привести к штрафам или дальнейшим проверкам. Ассоциации должны вести точную финансовую отчетность, поскольку она будет периодически проверяться на предмет соблюдения национального и регионального налогового законодательства.
Кроме того, некоторые независимые аудиторские компании нанимаются жителями или самой ассоциацией для обеспечения прозрачности деятельности. Такие аудиты крайне важны для проверки того, что средства используются надлежащим образом и что ассоциация не сталкивается с финансовыми злоупотреблениями.
Если действие не соответствует типу события, вы можете аннулировать любое решение, принятое руководителем по результатам проверки. Это нарушение относится к категории грубых, из-за него проверка будет признана незаконной, а ее результаты — недействительными (ч. 1, п. 9, ч. 2 ст. 91 Федерального закона 248-ФЗ).
В случае обнаружения такого несоответствия крайне важно действовать оперативно. В первую очередь необходимо выяснить, не проводилась ли проверка по неправильной процедуре. Если это подтвердится, необходимо оспорить все решения, принятые по результатам такой проверки. По закону эти действия считаются недействительными, и вы имеете законное право инициировать их отмену.
Процедура оспаривания результатов проверки
Чтобы оспорить результаты, необходимо подать официальный запрос на аннулирование результатов проверки в соответствующий орган. В запросе должно быть указано конкретное нарушение процедурных правил инспекции. Убедитесь, что предоставлены все подтверждающие доказательства, подтверждающие утверждение о том, что мероприятие было неправильно классифицировано. Такие доказательства могут включать документацию, показывающую несоответствие между событием и типом инспекции или любые нарушения в ходе процесса.
Правовые основания для признания инспекции недействительной
В соответствии с Федеральным законом 248-ФЗ нарушение процессуальных норм при проведении проверки, особенно если действия не соответствуют предполагаемому виду мероприятия, влечет за собой признание результатов проверки недействительными. Эта норма закона позволяет эффективно оспаривать решения и признавать их недействительными, ссылаясь на явное несоблюдение установленной процедуры.
Порядок оспаривания результатов проверок. Через полтора года все решения Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) нужно будет оспаривать в два этапа — досудебный и судебный. Если первый этап не пройден, суд отклонит жалобу. Такая процедура предусмотрена частью 2 статьи 39 Федерального закона 248-ФЗ. С 1 июля 2021 года шесть надзорных органов должны применять досудебный порядок рассмотрения жалоб. Это исключение установлено постановлением Правительства от 28 апреля 2021 г. 663. Кто вошел в список отобранных ведомств, смотрите в таблице 2. Инструкция: Подавайте жалобы на распоряжение надзорного органа в течение 10 дней. Жалобы на иные решения органов власти должны быть направлены в течение 30 дней (ч. 5-6 ст. 40 Федерального закона 248-ФЗ). Срок исчисляется с момента получения решения или предписания.