Как правильно разделить квартиры между двумя учредителями по одной на каждого

Оформите двусторонний договор передачи имущества, по которому жилое помещение 12 (52 м, кадастр 77:01:0001010:123) переходит к партнеру А, а помещение 15 (48 м, кадастр 77:01:0001010:124) — к партнеру Б; заверьте его нотариально и подайте на государственную регистрацию в течение 30 дней, чтобы исключить возможность оспаривания кредиторами.

Пригласите независимого оценщика, который подтвердит, что рыночные цены отличаются менее чем на 10 %; приложите отчет, чтобы налоговый орган расценил операцию как равномерный обмен, что предотвратит повторное начисление налога на прибыль.

Внесите корректировки в корпоративную документацию на дату регистрации: внесите каждое подразделение отдельной строкой в книгу учета активов с остаточной балансовой стоимостью и подайте обновленную форму 14001 в течение пяти рабочих дней, чтобы избежать штрафа в размере 5 000 канадских долларов.

Включите гарантии ответственности — оговорку о возмещении коммунальных задолженностей до даты передачи квартиры, поскольку поставщики коммунальных услуг потребуют доказательств перед открытием индивидуальных счетов за услуги.

Как правильно разделить квартиру между двумя учредителями

Подпишите нотариально заверенное соглашение о распределении активов, в котором пай А передается акционеру 1, а пай Б — акционеру 2, и в течение 30 дней подайте соглашение корпоративному регистратору и Росреестру для оформления права собственности.

Оценка и корректировка капитала

Привлеките аккредитованного оценщика для определения справедливой рыночной стоимости каждого пая; отразите полученные данные в балансе, чтобы исходящая стоимость недвижимости соответствовала уменьшению капитала, зафиксированному для каждого участника. Если оценочная стоимость отличается, компенсируйте недостачу денежной выплатой или увеличением уставного капитала, чтобы доли остались на уровне номинала.

Процесс уплаты налогов и регистрации

Предоставьте в налоговый орган отчет об оценке, нотариально заверенное соглашение и форму Р14001; заявите о льготе по налогу на передачу корпоративного имущества, предусмотренной статьей 251(1) Налогового кодекса, если активы получены пропорционально доле владения. После получения налоговой декларации подайте заявление через Единый портал госуслуг, загрузите поэтажные планы БТИ и оплатите регистрационный сбор в размере 2 000. Росреестр обычно регистрирует измененное право собственности в течение семи рабочих дней, выдавая отдельные электронные выписки (ЕГРН), подтверждающие исключительные права каждого акционера.

Сохраняйте все документы в течение пяти лет для проведения будущих аудиторских проверок и упрощения процедуры последующего отчуждения паев.

Определение законных долей собственности до разделения

Получите заверенную копию устава компании и акционерного соглашения, чтобы подтвердить зарегистрированные доли в капитале для каждой стороны; эти цифры формируют юридическую основу для последующего распределения активов.

Аудит взносов в капитал

1. Соберите платежные поручения, банковские выписки и счета-фактуры, подтверждающие денежные вливания, с указанием дат и точных сумм.
2. Оцените взносы в натуральной форме — оборудование, проектные работы, маркетинговые права — с помощью аккредитованного оценщика; приложите отчет об оценке к протоколу общего собрания.
3. Сравните совокупную стоимость вкладов с зарегистрированным уставным капиталом, чтобы выявить расхождения, требующие внесения изменений в корпоративный реестр.

Корректировка последующих инвестиций и выбытий

• Издайте дополнительные решения о распределении акций для дополнительных денежных вливаний; зарегистрируйте изменения в государственном реестре в течение тридцати дней.
• Зафиксируйте любые изъятия или частичные переводы в книге акционеров и обновите выписку депозитария, чтобы предотвратить будущие споры.
• Если дисбаланс сохраняется, подпишите соглашение об обмене долга на капитал или договор о компенсации, чтобы оба партнера получили одинаковые экономические доли в жилом фонде, подлежащем распределению.

Задокументируйте каждый шаг протоколом совета директоров и нотариально заверенными дополнениями, а затем подайте обновленную матрицу прав собственности в налоговый орган, чтобы обеспечить соблюдение закона при нотариальной передаче каждой квартиры.

Оценка рыночной стоимости каждой квартиры для справедливого распределения

Привлеките сертифицированного оценщика AACI или MAI для подготовки отдельных отчетов о рыночной стоимости для каждой жилой единицы; обязательное условие — предоставление не позднее 60 дней с момента получения инструкции и срок действия — 90 дней.

Требуйте, чтобы рыночный подход основывался как минимум на трех недавних сделках, заключенных на рыночных условиях в течение последних шести месяцев и расположенных в пределах 500 метров; требуйте количественных поправок на высоту этажа, общую внутреннюю площадь, степень ремонта и права на парковку, показанных построчно в таблице поправок.

Если объект сдается в аренду, соберите текущие счета за аренду, вычтите из них ежемесячные платежи за кондоминиум и налог на недвижимость, затем примените ставку капитализации, взятую из данных по среднеэтажным домам Торонто за II квартал 2025 года (в среднем 4,3 %), чтобы получить контрольную цифру, основанную на доходе.

Взвесьте подходы — например, 70 % рыночного сравнения, 30 % доходного — и получите смешанную стоимость, округленную с точностью до 1 000 канадских долларов; запишите обоснование в меморандуме об оценке, подписанном обеими сторонами и оценщиком.

Выделите партнеру А жилье с более высокой стоимостью только после компенсации разницы наличными или вспомогательными активами, обеспечив равный чистый капитал; подайте полный пакет документов об оценке в качестве приложения к соглашению о раздельном проживании, чтобы избежать последующих споров.

Составление взаимного соглашения о разделе имущества

Включите первый пункт о закреплении за каждым партнером конкретного жилого помещения, указав кадастровый номер, оценочную стоимость по состоянию на ГГГГ-ММ-ДД и заверив подпись у нотариуса в тот же календарный день.

Приложите два приложения: (1) заверенные отчеты об оценке, срок давности которых не превышает 30 дней; (2) поэтажные планы, заверенные печатью местного земельного кадастра. Укажите, что эти документы имеют преимущественную силу перед более поздними оценками, если только обе стороны не придут к письменному соглашению.

Включите механизм выравнивания: «Если разница в оценочной стоимости превышает 20 000 канадских долларов, партнер, получивший более дорогую единицу, должен перевести 50 % суммы превышения по телеграфу в течение пяти банковских дней». Используйте точную валюту и способ оплаты, чтобы избежать двусмысленности.

Добавьте формулировку о налогах: каждый партнер заявляет о своей осведомленности об обязанностях по уплате налога на передачу земли и прироста капитала, а также обязуется подать соответствующие формы CRA в течение 30 дней после передачи. Несоблюдение этого условия влечет за собой возмещение убытков соответствующей стороны плюс установленные законом проценты.

Предусмотреть оговорку о спорах с указанием провинциального суда высшей инстанции или, по выбору, обязательного арбитража по правилам ADRIC, место проведения — Торонто, с назначением единого арбитра Институтом ADR в течение 15 дней после уведомления.

Завершите сделку регистрационным соглашением: оба партнера обязуются подать договор и документы о передаче права собственности в Земельный кадастр провинции Онтарио в течение десяти рабочих дней после исполнения, разделив между собой установленные законом сборы 50/50.

Оформление документов о передаче права собственности на каждую квартиру

Подготовьте отдельные нотариально заверенные акты передачи права собственности на каждую жилую единицу, ссылаясь на ее кадастровый идентификатор и корпоративное решение, утверждающее передачу.

Укажите в акте: адрес, площадь в квадратных метрах, кадастровую стоимость, последнюю выписку из ЕГРН об отсутствии залогов (выписка выдается не ранее чем за пять дней до подписания) и цену в рублях, если выбрана структура продажи; в противном случае укажите «ноль рублей» при безвозмездной передаче.

Подписи: каждый акционер расписывается у нотариуса; если расписывается представитель, приложите апостилированную доверенность, датированную последним годом. Нотариус загружает электронную копию в Росреестр в соответствии с Федеральным законом 218-ФЗ, что ускоряет регистрацию через единый портал.

Подать пакет документов можно в многофункциональном центре или через электронную подачу. Государственная пошлина составляет 2 000 рублей за единицу, а также средняя стоимость нотариального заверения — 4 000 рублей. Росреестр выдает обновленную выписку в течение трех рабочих дней для цифровых документов или пяти — для бумажных.

После получения передайте оригиналы в бухгалтерию для корректировки баланса: дебет счета 01 «Основные средства» на балансовую стоимость и кредит счета 91 «Прочие доходы». В течение десяти дней внесите соответствующие изменения в соглашение акционеров и внесите запись об изменении в корпоративный реестр.

Регистрация изменения права собственности в реестре государственного имущества

Подайте заявление о переходе права собственности в электронном виде через портал Росреестра, чтобы сократить установленный законом срок рассмотрения до пяти рабочих дней.

1. Соберите основные документы:
   • Нотариальный акт передачи каждого жилого помещения, подписанный обеими заинтересованными сторонами.
   • Актуальная выписка из Единого государственного реестра (ЕГРН) на каждое жилое помещение, выданная в течение последних 30 дней.
   • Нотариально заверенное согласие всех зарегистрированных супругов (при необходимости).
   • Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (2 000 рублей за единицу для физических лиц; 22 000 рублей для юридических лиц).
2. Проверка кадастровых данных: убедитесь, что кадастровые номера в акте совпадают с выпиской из ЕГРН. Несоответствие влечет за собой отказ в соответствии со статьей 26 Федерального закона 218-ФЗ.
3. Подайте пакет документов:
   • Онлайн через с использованием квалифицированной электронной подписи (КЭП) для приоритетного рассмотрения.
   • Или в многофункциональном центре (МФЦ) с оригиналами документов на бумажном носителе; срок рассмотрения — до девяти рабочих дней.
4. Отслеживайте статус: используйте номер заявления на портале Росреестра, обновления появляются в разделе «Статус услуги».
5. Оперативно реагируйте на запросы: регистратор может запросить дополнительные доказательства (например, поэтажные планы) в течение пяти дней; во избежание приостановки регистрации предоставьте данные в тот же пятидневный срок.
6. Получите обновленные выписки: после завершения регистрации загрузите новую выписку из ЕГРН по каждому объекту; убедитесь, что доли собственности отображаются на уровне 100 % у соответствующего заинтересованного лица.

Отсутствие регистрации изменений подвергает обе заинтересованные стороны судебному риску в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса, поскольку право собственности считается переданным только после государственной регистрации.

Разрешение потенциальных споров с помощью нотариально заверенных положений об урегулировании

Включите нотариально заверенную оговорку об урегулировании как в акт распределения, так и во внутреннее мировое соглашение. Укажите трехступенчатую лестницу эскалации — прямые переговоры в течение пяти календарных дней, медиация у сертифицированного посредника в течение пятнадцати дней, если переговоры зашли в тупик, и обязательный арбитраж по правилам ЮНСИТРАЛ в региональной торговой палате, если медиация не удалась.

План статьи

Контрольный список для исполнения

Пусть все подписавшие стороны поставят свои инициалы на каждой странице, приложат реестр посредников и арбитражный регламент в качестве приложений и подадут весь пакет документов в нотариальную контору в тот же день, чтобы заблокировать оговорку от односторонних изменений.