Аренда земли у администрации

При предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключается договор аренды с Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием через уполномоченный орган (согласно ст. 125 ГК РФ, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 и ст. 39.2 ЗК РФ, в редакции Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015 г.).

Обратите внимание

Напоминаем, что статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обычно аренда земельных участков в таких случаях проводится на аукционах (согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Исключения составляют определенные случаи, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, без проведения торгов могут предоставляться участки с зданиями или сооружениями их собственникам, лицам с правом хозяйственного ведения, или в случаях, установленных ст. 39.20 ЗК РФ для завершения строительства объектов (п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Также без торгов заключаются договоры аренды земель для индивидуального жилищного строительства или садоводства (пп. 6, 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) и на случай, если участок предоставляется для завершения незавершенного строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). В некоторых случаях также не требуется проведение торгов для аренды земель сельскохозяйственного назначения (пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, новые договоры аренды земельных участков, предоставленные без проведения торгов (за исключением случаев, когда аукцион не состоялся), могут заключаться с арендаторами, ведущими садоводство или дачное хозяйство. Важно соблюдение всех условий для таких сделок.

Договор аренды ранее не был прекращен по причинам, предусмотренным гражданским законодательством, или по инициативе арендодателя в определенных случаях в соответствии с земельным законодательством.

Никто, кроме данного лица, не имеет исключительного права на приобретение участка в аренду.

Заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до истечения срока действия ранее заключенного договора.

Если земельный участок изначально был передан в аренду без проведения торгов, то на момент заключения нового договора должно существовать одно из оснований для такой передачи, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 39.6).

В случае невыполнения этих условий арендатор лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. В этом случае земельный участок, являющийся объектом аренды, может быть предоставлен указанному лицу только на аукционе, организуемом в форме аукциона (пункт 10 информации Минэкономразвития России от 22.04.2015).

Если земельный участок еще не сформирован, гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в заключении договора аренды на такой участок, обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов. В заявлении указываются сведения, перечень которых предусмотрен пунктом 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В заявлении также должно быть указано одно из оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по которому участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов. К заявлению прилагаются документы, указанные в подпунктах 1, 4-6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, а также другие необходимые документы в отдельных случаях. Уполномоченный орган в течение 30 дней со дня поступления заявления и приложенных документов рассматривает их и принимает одно из следующих решений:

1) отказывает в предоставлении земельного участка в аренду, если имеются законные основания для этого;

2) если оснований для отказа нет, готовит проект договора аренды земельного участка, подписывает его и направляет заявителю (пункты 2 и 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если гражданин или юридическое лицо желает арендовать земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который еще не образован, то до подачи заявления в уполномоченный орган заявитель должен выполнить ряд действий для образования нового земельного участка:

— подготовить схему расположения земельного участка, если не утвержден проект межевания территории, в границах которой будет образован такой участок;

— подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (в заявлении указываются сведения, предусмотренные пунктом 1 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, и прилагаются документы, перечень которых определен пунктом 2 той же статьи);

— обеспечить проведение кадастровых работ для формирования нового земельного участка (в случае положительного решения уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления земельного участка);

— обратиться с заявлением о проведении государственного кадастрового учета запрашиваемого земельного участка и о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на запрашиваемый земельный участок (в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно быть указано право заявителя подать такие заявления без доверенности).

Те же действия, за исключением составления схемы расположения земельного участка и регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, производятся в случае необходимости уточнения границ земельного участка по сравнению с его описанием в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 39.14, пп. 12 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ, ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

После подачи заявления на предоставление в аренду вновь образованного земельного участка договор аренды заключается с заявителем в соответствии с тем же порядком, что и для существующего участка.

Получив проект договора аренды, заявитель должен в течение 30 дней его подписать и представить в уполномоченный орган (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Статьей 39.18 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, а также крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности.

Предоставление земельного участка без проведения торгов по праву на первоочередное или внеочередное приобретение земли осуществляется однократно (п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ).

Описанный выше порядок предоставления земельных участков в аренду действует с 01.03.2015 года (даты вступления в силу изменений в ЗК РФ, внесенных Законом N 171-ФЗ). В некоторых случаях, указанных в п.п. 1, 3 — 6 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, применяются правила о предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, действовавшие до 01.03.2015 года, даже после этой даты. Например, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.03.2015 года (но не ранее, чем за три года до предоставления земельного участка), договор аренды с таким лицом заключается в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 171-ФЗ. Старый порядок заключения договора аренды может применяться до 01.03.2018 года (п. 1 ст. 34 этого федерального закона).

Аренда земли у администрации

Плата за аренду устанавливается арендодателем, т.е. владельцем участка, и зависит от региона, типа и целевого назначения земельного участка, поэтому может значительно варьироваться.

Рассмотрим подробнее процесс аренды земли у администрации и необходимые для этого условия.

Основания для предоставления земли

Основанием является подача письменного заявления заинтересованного лица. После проверки заявления и представленных документов должностные лица принимают решение о выделении земельного участка, если нет противоречий с ЗК РФ и другими нормативными актами.

Ограничения

Земельный участок нельзя взять в аренду, если:

• на нем расположены заповедники и национальные парки;
• он используется Вооруженными Силами РФ;
• он используется органами государственной власти;
• на нем находятся военные или гражданские кладбища.

Также существуют ограничения на проведение аукционов для продажи или аренды земельного участка, если:

• границы участка требуют уточнения;
• отсутствует регистрация права собственности;
• не определены параметры строительства и реконструкции;
• не установлено разрешенное использование земли;
• не указана категория земель.
• земельный участок предоставлен третьему лицу в аренду без ограничения срока;
• на территории земельного участка находится объект незавершенного строительства;
• земельный участок исключен из оборота.

Способы получения земли в аренду

• бесплатное получение в пределах установленной законом нормы;
• победа на аукционе;
• получение земли без проведения аукциона.

Первый способ описан в ст. 39.5 ЗК РФ. Лицо, желающее получить надел для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обращается с письменным заявлением в администрацию муниципалитета, на территории которого расположен земельный участок. К заявлению прилагается необходимый пакет документов.

Компетентные органы обязаны в установленный законом срок рассмотреть заявление и вынести решение о предоставлении или об отказе в предоставлении земли.

Второй способ регулируется ст. 39.11 ЗК РФ, а также ст. ст. 447-449 ГК РФ, которые предусматривают обязательное проведение аукциона для получения в аренду надела, находящегося в муниципальной собственности.

В ходе аукциона местные органы самоуправления распределяют между участниками право на аренду наделов с кадастровым номером и целевым назначением.

Иными словами, это земельные участки, предназначенные для использования в определенных целях. Местные власти устанавливают начальную цену на эти участки, после чего независимый оценщик проводит оценку. Любой желающий может участвовать в аукционе, побеждает тот, кто предложит наибольшую сумму.

Основание для проведения аукциона составляет письменное распоряжение местных органов самоуправления, которое может быть принято по заявлению физического или юридического лица.

Слияние двух земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот для аукциона запрещено.

Арендная плата устанавливается пропорционально земельному налогу, который выплачивается за использование аналогичных участков.

Подготовка земельных участков к аукциону включает следующие этапы:

• утверждение плана расположения участков;
• подготовка документов для внесения земельного участка в кадастровый учет;
• официальная регистрация земли;
• проверка технических условий для подключения коммуникаций в случае планирования строительства жилого дома на участке;
• решение местных органов самоуправления о проведении аукциона.

В определенных случаях земельный участок может быть предоставлен в аренду физическому или юридическому лицу без проведения аукциона.

• предоставление по указанию Президента РФ или Правительства РФ;
• необходимость размещения объектов социально-культурного назначения;
• исполнение условий международного договора;
• выполнение комплексного плана территориального развития;
• предоставление для ведения садоводства, огородничества или сельского хозяйства физическому лицу или некоммерческой организации.

Кроме того, проведение аукциона может быть необязательным, если:

• лицо имеет право на хозяйственное ведение или оперативное распоряжение зданием или сооружением, расположенным на земельном участке;
• на участке находятся объекты незавершенного строительства;
• требуется выделение земли для создания фермерского хозяйства;
• лицу ранее была изъята земля для государственных или муниципальных нужд.

Порядок получения земельного участка в аренду

Каждый регион имеет свою уникальную систему управления, поэтому сложно определить единый порядок аренды земельных участков. Последовательность действий и органы, занимающиеся этим процессом, будут различаться в зависимости от местоположения недвижимости. Рекомендуем заранее уточнить информацию у компетентных органов вашего региона, таких как департамент имущественных отношений или земельных ресурсов.

Поиск и выбор участка

Перед началом подачи документов на аренду земельного участка важно самостоятельно найти необходимый надел и удостовериться, что он свободен. Информация о земельных участках, предлагаемых на аукцион, доступна на официальных сайтах, где публикуются данные о торгах, а также на портале Росреестра.

Если участок не имеет кадастрового номера, его нельзя арендовать. В таком случае необходимо провести межевание, установив границы участка, после чего зарегистрировать его в кадастре.

Только после присвоения участку кадастрового номера он приобретает статус недвижимости и может быть использован в сделках, включая аренду, продажу, подарок или залог.

Регистрация в кадастре

После сбора всех необходимых документов земельный участок должен быть зарегистрирован в кадастре. Этот процесс выполняется собственником надела, то есть муниципальным органом власти.

Заключение договора аренды в Росреестре возлагается на гражданина.

Для этого требуется подготовить пакет документов:

• заявление;
• паспорт;
• договор;
• решение о предоставлении участка в аренду.

Участие в торгах

Чтобы принять участие в аукционах на земельные участки, необходимо подать документы в соответствующий орган государственной власти. Пакет документов зависит от способа и оснований аренды земли.

Основным критерием выбора победителя является цена.

Документы для оформления аренды земли

Список необходимых документов зависит от способа получения земли в аренду. В любом случае необходимо подать письменное заявление в администрацию, содержащее следующую информацию:

• наименование органа, куда направляется заявление;
• данные заявителя (для физических лиц — фамилия, имя, отчество и адрес; для юридических лиц — наименование и адрес);
• точное местоположение земельного участка;
• копия паспорта заявителя (для физических лиц) или копия уставных документов (для юридических лиц);
• обоснование необходимого размера участка с указанием его предполагаемого использования;
• информация о банковском счете заявителя, на который будет возвращен задаток (при участии в торгах). Также потребуется предоставить квитанцию о внесении задатка.

Если все условия выполнены, администрация муниципального образования вынесет решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Гражданин заключает с администрацией письменный договор, в котором детализируются условия аренды участка.

Если у вас возникли вопросы, наши юристы готовы помочь в сборе необходимого пакета документов и представлении ваших интересов перед государственными органами.

Получение правовой помощи важно, так как основной причиной отказа является неправильное заполнение документов. Наши специалисты помогут избежать типичных ошибок и помогут вам получить землю в кратчайшие сроки.

Ценообразование

Цена аренды участка определяется администрацией муниципального образования на основе законодательства Российской Федерации и рыночных условий. Она может существенно варьироваться в зависимости от местоположения участка и его назначения.

Наталья Иванова Редактор Опытный юрист с 2006 года

Земельный кодекс и муниципальные земли

Согласно 19 статье Земельного кодекса, муниципальные земли представляют собой категорию земельных участков, находящихся в собственности и распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в пределах поселения, а также для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

Большая часть таких земель находится в пределах соответствующих поселений, однако в некоторых случаях они могут находиться за их пределами, например, если на них расположены объекты, принадлежащие муниципалитету. Администрации могут передавать в пользование также государственные земли.

Если участок не изъят из оборота и не предназначен для государственных нужд, его можно арендовать.

В этой статье мы подробно рассмотрим процедуру аренды земли у администрации.

Необходимые условия для аренды

Согласно статье 22 Земельного кодекса, арендаторами могут быть как юридические, так и физические лица, включая иностранных граждан и лиц без гражданства. Для заключения договора аренды земли у администрации города или села необходимо выполнение следующих условий:

• Участок должен быть внесен в кадастровый учет.
• Определено разрешенное использование участка.
• Участок отнесен к определенной категории земель.
• Участок не должен быть арендован другим лицом или организацией.

Процедура аренды муниципальной земли

Обычно аренда муниципальной земли происходит через аукцион. На торгах определяются цена и арендатор участка. Возможны случаи предоставления земли без проведения аукциона, указанные в статье 39.6 Земельного кодекса, описанные ниже.

Без проведения аукциона могут получить землю в аренду:

• Граждане для индивидуального жилищного строительства или подсобного хозяйства в границах городских, сельских поселений или районных центров.
• Граждане для ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
• Некоммерческие организации для индивидуального жилищного строительства.
• Некоммерческие организации для организации садоводческих или огородных хозяйств.
• Собственники строений, расположенных на арендованном участке.

Для подачи заявления на предоставление земли в аренду муниципальной администрации требуется:

• Паспортные данные заявителя или информация о юридическом лице.
• Сведения об участке: адрес, кадастровый номер.
• Цель использования земельного участка.
• Контактные данные заявителя.

К заявлению прилагаются документы и справки, подтверждающие право на заключение договора аренды без проведения аукциона.

Администрация рассматривает заявление в течение месяца. При одобрении заявления подготавливается договор на предоставление земли в аренду, который включает:

• Сведения об арендаторе и арендодателе.
• Адрес, площадь и кадастровый номер участка.
• Цель использования земельного участка.
• Ссылка на документ, подтверждающий собственность администрации на землю.
• Информация о наличии строений (при наличии).
• Цена и условия договора, способ расчета.
• Срок действия договора и подписи сторон.

Если срок аренды превышает один год, то заключенный договор требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимо обратиться в отделение организации и подать заявку, приложив копии договоров и кадастровый паспорт земельного участка. Регистрация производится только после оплаты государственной пошлины, размер которой обычно составляет 2000 рублей для физических лиц.

Аукционы по предоставлению права аренды земель у административных органов проходят по стандартной процедуре: устанавливается начальная цена, которая увеличивается на один «шаг» участниками аукциона. Если цена повышается более трех раз, право аренды переходит к участнику, сделавшему последнее повышение.

Информация о проведении аукциона (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуется не менее чем за месяц до проведения. Участники должны подать заявления и внести задаток не позднее чем за 5 дней до начала торгов.

Начальная цена аукционов составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в результате оценки.
Результаты аукциона оформляются протоколом, копия которого прикладывается к договору. В остальном процесс аналогичен алгоритму аренды земли без проведения аукционов.